דיור מוגן

מהו דיור מוגן?

דיור מוגן הוא מרכז מגורים המיועד לבני הגיל השלישי שמתנהלים באופן עצמאי, ומספק להם שירותי רווחה, בריאות ופנאי. דיור מוגן מוסדר בישראל בחוק הדיור המוגן, תשע"ב-2012.

מומלץ מאוד להתייעץ עם עורך דין לפני קבל החלטות משמעותיות, כולל מעבר לדיור מוגן. עורך הדין יעזור לדייר להבין את הזכויות והאפשרויות שלו, ויספק לו הנחיות משפטיות לגבי כל הסכם או חוזה הקשור לדיור המוגן.

מהו הסכם דיור מוגן?

הסכם דיור מוגן הוא חוזה משפטי מחייב שנועד להסדיר את ההתקשרות בין הדייר העתידי לבית הדיור. חשוב לדעת שההסכם שונה לחלוטין מחוזה שכירות או הסכמי מכר סטנדרטיים, שכן הוא אינו מוגבל בזמן, על הדייר להפקיד במסגרתו פיקדון בשווי של נכס נדל"ן ומכיל סעיפים רבים המוטים לטובת בית הדיור המוגן. יש לשים לב לכך שההסכם כולל עשרות עמודים, עשרות סעיפים ולרוב גם נספחים. לכן, כאמור, חשוב מאוד להיעזר בעורך דין בעל הידע והניסיון המקצועי הדרוש כדי להבטיח שהדייר יגיע לתוצאות הרצויות עבורו ולהסכם הנכון עבורו.

שימו לב כי ההסכם מול הדיור המוגן מתייחס ל4 נושאי גג עיקריים:

1. מסלול ההתקשרות הכספי.
2. התשלומים השוטפים שעל הדייר לשלם.
3. אופי השימוש בדירה, בשירותים ובמתקנים.
4. הסדרת סיום ההתקשרות

1. מסלול ההתקשרות הכספי

קיימים שלושה מסלולים מרכזיים להסדרת הפן הכלכלי בהסכם דיור מוגן, לרוב המסלול מוכתב על ידי בית הדיור ואז יש מקום לנהל משא ומתן על תנאיו, ולעיתים תינתן האפשרות לבחור בין המסלולים.

להלן המסלולים:

• מסלול פיקדון- במסלול זה יש להפקיד פיקדון ששוויו נגזר מערך יחידת הדיור, ובנוסף יש לשלם דמי אחזקה חודשיים.
• מסלול "דמי כניסה"- גם מסלול זה מורכב מפיקדון ודמי אחזקה חודשיים אולם במסלול זה גובה הפיקדון קטן יותר, אך בית הדיור המוגן גובה ממנו בכל שנה שיעורים גדולים יותר, וכן, דמי האחזקה החודשיים גבוהים יותר.
• מסלול "דמי אחזקה"- במסלול זה אין פיקדון אלא רק דמי אחזקה המזכירים מעט דמי שכירות. כמובן שדמי האחזקה במסלול זה גבוהים ביותר בהשוואה למסלולים האחרים.

2. תשלומים שוטפים

כאמור, כל המסלולים כוללים דמי אחזקה חודשיים. סעיף 19 לחוק הדיור המוגן מבדיל בין שלושה סוגים של שירותים:

• שירותי חובה- שירותים חיוניים ובסיסיים מטעם החוק הכוללים צוותי רפואת חירום, שמירה, שירותי ניקיון ותחזוקה, עבודה סוציאלית ואף העשרה, תרבות וספורט מתוך הסל שנקבע בחוק. בית הדיור המוגן אינו רשאי לצמצם או לגרוע מטיב שירותים אלה.
• שירותי חובה שנקבעו בהסכם- שירותים משתנים שבית דיור המוגן מציע כגון: ניקיון היחידה, אבטחה, מיזוג אוירה, חדר כושר, בריכה, גינון ועוד. בית הדיור אינו רשאי לצמצם את היקף השירותים לפי ההסכם ללא הסכמת הדייר.
• שירותי רשות- שירותים המוצעים לדיירים אך הם לא כלולים בתשלום דמי האחזקה ואין לחייב בגינם אלא אם בחר בכך הדייר כגון: כביסה, רפואה משלימה, הסעות, ספא וכו'.

עורך דין מקצועי שבקיא בפרטים יוודא שהדייר יקבל את כל השירותים בהם הוא חפץ בתמורה הולמת ביחס לתשלום דמי האחזקה שישולמו.

3. אופי השימוש בדירה, בשירותים ובמתקנים

ההסכם יכלול את אופי השימוש ביחידת הדיור, במתקנים ובשירותים הציבוריים. 

כל בית דיור מגדיר באופן שונה מהי "הפרה" ומהי "הפרה יסודית", חשוב לשים לב באילו מקרים ותנאים רשאי בית הדיור לנכות כספים מהפיקדון או לקזז מהם חוב.

עורך דין מנוסה יסייע לדייר העתידי להתייחס בהסכם לתרחישים עתידיים שאדם ללא ניסיון בתחום כנראה לא יחשוב עליהם. ככל שההסכם יהיה יותר מפורט ויכלול אירועים עתידיים אפשריים, ימנעו מקרים לא צפויים וכך ההסכם יהיה חזק ויעיל יותר.

4. הסדרת סיום ההתקשרות

האופן בו מסתיימת ההתקשרות מול בית הדיור המוגן הוא נושא מהותי ביותר. עזיבה יכולה לנבוע מחוסר שביעות רצון, צורך לעבוד למוסד סיעודי, פטירה או כל סיבה אחרת. חשוב מאוד להתייחס בהסכם למצב בו הדייר עוזב באמצע השנה- להסדיר מה נדרש מהדייר (הודעה מוקדמת, לוחות זמנים לפינוי וכו'). 

הנושאים הללו פתוחים למשא ומתן ועורך דין מקצועי בהחלט יסייע לדייר העתידי להבטיח סיום ראוי מול בית הדיור בעת הצורך.

דוגמאות –  למה כדאי להיעזר בשירותי עורך דין לפני הכניסה לדיור מוגן?

התנהלות שוטפת בבית הדיור

• בדיקת החברה המנהלת את בית הדיור המוגן- עורך הדין יוודא שאין תביעות מול החברה שמעידות על ניהול לקוי.
• ההסכם הוא ארוך, מסורבל ומנוסח בשפה משפטית קשה. עורך הדין ינגיש את ההסכם ואת הנספחים ללקוח בדגש על הסעיפים המהותיים ביותר שהדייר יבין בדיוק על מה הוא חותם, ובנוסף, יידע לשים לב אם יש סעיפים לא סטנדרטיים.
• הצהרות והתחייבויות- בהסכם ישנן התחייבויות והצהרות מצד שני הצדדים, נוסח ההצהרות של הדיור המוגן תמיד קצר ודל בהסכם שאותו בית דיור מציע. עורך דין מקצועי ינסח סעיפי הצהרות והתחייבויות נוספות שיחולו על בית הדיור המוגן כדי להבטיח שההסכם יהיה הוגן ורצוי.
• התנהלות בדירה- במרבית הסכמי הדיור קיימות הגבלות על שינויים בדירה. סעיף זה מתבטא בהגבלה לשפץ את היחידה ולעיתים אף דורש להשתמש רק במוצרי חשמל שבית הדיור מבקש. עורך הדין יפעל לרכך ואף לבטל חלק מהסעיפים המגבילים וכן יוודא שכללי ההתנהגות אכן תואמים את רצון הלקוח.
• תקופת ניסיון- בתי הדיור המוגן לרוב מציעים תקופת ניסיון שלא תפחת מ3 חודשים ועד 12 חודשים. בתקופה זו הדיירים רשאים לבטל את שהותם מבלי שיישחק הפיקדון עם תנאי ביטול מקוצרים. עורך הדין יפעל לתקופת ניסיון ארוכה ככל שניתן עם תנאי ביטול שיטיבו עם הלקוח.
• יחידת דיור חלופית- לעיתים חלים שינויים בצרכים והרצונות לאחר הכניסה לבית הדיור המוגן. רצוי שההסכם יתייחס למקרים אלה מראש, וליצור הסדר שיתייחס להחלפת דירה מבלי להשלים פיקדון או להפר את ההסכם. במקור, ההסכם לא יכלול הערות מסוג זה אך עורך דין מנוסה יידע לדרוש זאת עבור לקוחותיו. יש לציין שישנם סעיפים רבים להם בית הדיור צפוי להסכים מראש, אך לא יציע זאת במפורש אלא אם הדייר ידרוש זאת.
• מועד הכניסה ליחידה בבית הדיור המוגן- לעיתים קרובות דיירים מגיעים לבית הדיור המוגן כשהדירה פנויה והם נכנסים באופן מיידי, אולם, כאשר לא קיימת יחידה פנויה, נדרשת המתנה ברשימת המתנה שעלולה לקחת שנים. עורך הדין יפעל לדעת את מיקום לקוחותיו בטרם הכניסה כדי להימנע מהמתנה ארוכה ולא רצויה מראש.
• ביטול ההסכם טרם האכלוס- סעיף חשוב ביותר שיש להתייחס אליו. במקרים בהם הדייר לא מקבל את הדירה מיידית, ייתכנו שינויים במצבו הרפואי או האישי עד קבלת היחידה, ובהתאם לכך, גם הצרכים שלו ישתנו. עורך דין ידרוש לכלול הוראה על ביטול ההסכם בטרם קבלת היחידה מכל סיבה שהיא בהתאם לרצון הדייר ויוודא שלא יהיה פיצוי בשל כך.

סוגיות פיננסיות:

• דיור מוגן עלול להיות יקר, וחשוב להבין כיצד יכוסו העלויות. עורך דין יכול לעזור לך לעיין בהסכמים או חוזים הקשורים לתשלום (פיקדון, דמי אחזקה חודשיים ותשלומים נוספים) ואחריות פיננסית, ויכול לייעץ לגבי תכנון פיננסי ואפשרויות תכנון עיזבון.
• ביטוח בדיור מוגן- ברוב ההסכמים לדיור מוגן, יהיו סעיפים שיחולו על הביטוח של הדייר לבצע ומקרים בהם בית הדיור לא יחוב בנזיקין כלפי הדייר. עורך הדין ינגיש לדייר את התנאים ויסביר לו בפשטות ובהירות על הפעולות אותן הוא נדרש לבצע על מנת שיידע בדיוק מהן הזכויות שלו.
• השבת הפיקדון בסיום ההסכם- השבת יתרת הפיקדון היא לא סיפור פשוט כפי שניתן לחשוב. בעת סיום ההתקשרות, נדרש הדייר להשלים מספר פעולות משפטיות ופיזיות כדי לקבל את כספו כגון, פינוי הדירה, המצאת צו ירושה/ צו קיום צוואה במידת הצורך וכו'. עד שלא יושלמו כלל ההליכים, בית הדיור יסרב להעביר את כספי הפיקדון לדייר או ליורשיו ולכן רצוי שעורך דין ילווה את התהליך כדי למנוע תשלומים נוספים ועוגמת נפש.

סוגיות בריאותיות

• אם קיימת ירידה במצב הבריאותי, מומלץ מאוד למנות עורך דין שיקבל את ההחלטות בתחום הבריאות עבור הדייר. עורך דין יכול לסייע  בביצוע ייפוי כוח מתמשך לטיפול רפואי או צוואה מחיה, אשר יכול לפרט את העדפות הדייר לטיפול רפואי וטיפול בסוף החיים.

פרטיות ואוטונומיה

• למתקני דיור מוגן עשויים להיות חוקים וכללים המשפיעים על הפרטיות והאוטונומיה של הדייר. עורך דין יכול לסייע לדייר להבין את זכויותיו ולנהל משא ומתן עם בית הדיור כדי להבטיח שהפרטיות והאוטונומיה של הדייר מכובדים בהתאם לציפיותיו.

לסיכום, הסכם דיור מוגן הוא מהותי במיוחד מפני שהוא מסדיר את האופן שבו ייראו החיים היומיומיים של הדייר שנים רבות קדימה תוך התייחסות לנושאים כספיים, מצבים רפואיים, פרטיות ופעילויות פנאי. חשוב לזכור שההסכם ניתן לשינוי ופתוח למשא ומתן! לכן, כשיש להסכם משמעות כה גדולה, חשוב מאוד להיעזר בשירותי עורך דין שיש לו ניסיון בדיור מוגן ובעבודה עם קשישים, והכי חשוב- שהדייר מרגיש בנוח לעבוד איתו. עורך הדין ידאג לספק לדייר שקט נפשי בתהליך ויעזור לו להגן על הזכויות והאינטרסים שלו מול בית הדיור.