העברה ללא תמורה

העברת דירה ללא תמורה או העברת דירה במתנה היא עסקה משפטית שכרוכה בהעברת זכויות של נכס מקרקעין. מדובר בעסקת מקרקעין לכל דבר, אך עם תנאים ייחודיים (אותם נפרט בהמשך). העברה ללא תמורה נפוצה בעיקר בין קרובי משפחה מדרגה ראשונה בשל הטבות המס שנגזרות מכך.

החוק בישראל מגדיר 'קרוב משפחה מדרגה ראשונה'. הגדרה זו רלוונטית לעניין מס הרכישה שישולם במסגרת ההעברה ללא תמורה והיא כוללת את בני הזוג, הורים, צאצאים, בני זוג של הצאצאים ואחים ואחיות.

לעניין מס שבח לעומת זאת, קרוב משפחה הוא: בן זוג, הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן-זוג ובני זוגם של כל אחד מאלו, אח או אחות ובני זוגם. בכל הנוגע למס שבח, בן הזוג של האח (הנחשב גיס) הוא קרוב משפחה.

יודגש כי הזכות במקרקעין לא חייבת להיות בהכרח דירת מגורים. ניתן להעביר במתנה כל סוג מקרקעין לרבות: קרקע חקלאית, נכס מסחרי ועוד.

מה היתרונות בהעברת דירה ללא תמורה?

בהעברה מסוג זה יש חיסכון משמעותי במיסים: פטור ממס שבח (החל על מעביר הנכס) והן לגבי פטור חלקי ממס הרכישה (החל על מקבל הנכס).

בהתאם לתקנה 20 לתקנות מיסוי מקרקעין, מס הרכישה שישולם על ידי מקבל המתנה יהיה לפי שווי של שליש (1/3) ממס הרכישה שהיה משולם בעסקה רגילה עם תמורה.

העברת דירה ללא תמורה לרוב תתבצע עבור קרוב משפחה שאין ברשותו דירה, והוא לא מתכוון לרכוש דירה בזמן הקרוב. חשוב להדגיש כי העברת דירה לקרוב משפחה שיש דירה בבעלותו, תחייב אותו לשאת במלוא המס על הדירה הראשונה בעת המכירה.

מה צריך לקחת בחשבון לפני העברה ללא תמורה?

1. אובדן זכאות להטבות לנטולי דירה- מקבל המתנה לא יהיה זכאי הטבות ייעודיות כמו מחיר למשתכן או הטבה במשכנתא.
2. אובדן זכויות משפטיות- לאחר מתן המתנה, הדירה כבר לא שייכת לנותן המתנה על כל המשתמע מכך. הוא לא יוכל להוריש אותה או להחליט מה יעלה בגורלה. במידה ומקבל המתנה יהיה בחובות, ייתכן אף שהנכס יעוקל.
3. מתחים במשפחה- ייתכן שיתעוררו מתחים כאשר קרוב משפחה אחד מקבל נכס במתנה והשאר לא.
4. נטל- במידה ומקבל המתנה הוא לא נשוי, סיכוי סביר שהוא יצטרך להתמודד עם הצורך בהסכם ממון כאשר הוא ירצה להינשא. בנוסף, אם ירצה לרכוש דירה אחרת שעשויה להתאים יותר לצרכיו, הוא יצטרך לשלם מס רכישה גבוה בהרבה על דירה שניה.
5. תקופת צינון- סעיף 49ו (א) לחוק מיסוי מקרקעין מגדיר תקופת צינון לפני שניתן למכור דירה שהתקבלה במתנה בזכאות לפטור ממס שבח: 

• אם מקבל המתנה מתגורר בדירה באופן קבוע- תקופת הצינון תהיה 3 שנים.
• אם מקבל המתנה אינו מתגורר בדירה- תקופת הצינון תהיה 4 שנים.
• בעסקאות שנרשמו לפני 31.12.2013 – תקופת הצינון תהיה 4 שנים
• קטין שקיבל נכס במתנה מקרוב אחר ולא מהוריו – תקופת הצינון תיכנס לתוקפה בהגיעו לגיל 18.
• קטין שקיבל או העביר נכס ללא תמורה להוריו – אין תקופת צינון. 

יובהר כי לא יינתן פטור ממס שבח אם לא עברה תקופת הצינון.

לסיכום:

העברה ללא תמורה היא פעולה משפטית שכיחה מאוד, אך חשוב לדעת כיצד לבצע אותה נכון והיא כוללת משתנים רבים. מסיבה זו, מומלץ מאוד להיעזר בעורך דין המתמחה במקרקעין.