Backתפקיד העורך דין בעסקת מכירה הוא להגן עליכם ולוודא שתקבלו את מלוא זכויותיכם בעסקה.
- עורך הדין המייצג את המוכר מחזיק עבורו כספים בנאמנות עד להתקיימות תנאים בהסכם (למשל עד רישום הערת אזהרה בתשלום הראשון ועד לקבלת אישורי מסים בתשלום האחרון), תדאגו לבחור עורך דין שאתם סומכים עליו שיחזיק עבורכם כספים רבים בנאמנות ויעבירם אליכם בהתאם לתנאי ההסכם.
- עורך דין המייצג את המוכר דואג כי המוכר לא יתחייב בהצהרות גדולות מדי, על מנת שלא להטיל עליו אחריות רבה מדי.
- עורך דין המייצג את המוכר ידאג כי ביום מסירת החזקה לקונה המוכר לא יהא עוד אחראי כלל על איכות הדירה שנמכרה.
- עורך דין המייצג את המוכר יבצע בדיקות מיסוי- הבדיקות העיקריות והמשמעותיות ביותר- העורך דין יבדוק את הרישום בטאבו של הדירה, דירות נוספות בבעלות המוכר ועוד. יש להיערך לתשלומים נוספים במסגרת מכירת הנכס כגון: מס שבח, היטל השבחה, עמלת תיווך, שכ"ט עו"ד, תשלומי הסכמה למנהל מקרקעי ישראל (במידת הצורך), אגרות ועוד.
- ההיבט התכנוני של הדירה- לברר האם קיימות חריגות או האם נותרו זכויות בנייה לניצול, התאמת הבנוי להיתר הבנייה והערות על זכויות המוכרים. *מומלץ להיעזר בשמאי מקרקעין.
- בדיקת תקופת הצינון בין מכירת דירה למכירה נוספת עבור המוכרים.
- בדיקת כושר ההשתכרות של הקונים על מנת לוודא שיוכלו לעמוד בהתחייבויות.
- בדיקת אישור עקרוני למשכנתא של הקונים.
- בדיקה ותיקון מסמכי המשכנתא של הקונים בטרם יחתום עליהם המוכר והגנה על המוכר מפני הבנק של הקונה.
- משכנתא- עורך הדין יבדוק האם קיימת משכנתא ויבדוק עם המוכרים מה ברצונם לעשות איתה (גרירת המשכנתא או סילוק המשכנתא).
בהמשך, עורך הדין יבצע מספר פעולות מהותיות:
- לווי המשא ומתן, החתימה על הסכם המכר והעברת הזכויות.
- הגנה מפני הערת אזהרה לטובת הקונה: עם החתימה על הסכם המכר על עורך הדין מטעם המוכר להחתים את הקונה על יפוי כוח בלתי חוזר למחיקת הערת האזהרה שתירשם לטובת הקונה.
- הגנה על זכויות המוכר מפני המשכנתא של הקונה: במידה וקונה הדירה מעוניין לממן את רכישתו באמצעות נטילת הלוואה מגובה במשכנתא, על המוכר לחתום על "כתב התחייבות לרישום משכנתא" לטובת הבנק של הקונה. בו למעשה נוצרת התחייבות עצמאית של המוכר כלפי הבנק. עורך הדין מטעם המוכר יערוך את השינויים המתאימים בכתב ההתחייבות לרישום משכנתא, וזאת כדי להגן על המוכר במידת האפשר.
