מילון מושגים בנדל"ן

נדל"ן – נכסי דלא ניידי, כלומר, נכסים לא ניידים. נדל"ן היא מילה נרדפת למקרקעין- נכסים המחוברים לקרקע: מבנים וצמחים נטועים.

רשות לרישום והסדר מקרקעין "טאבו" – טאבו הוא הכינוי המוכר בציבור ללשכת רישום המקרקעין, ורישום ב"טאבו" הוא אחד מהצעדים החשובים ביותר לביצוע בעת רכישת דירה. הטאבו מהווה למעשה תעודת זהות של הנכס – האם הוא רשום על שם המוכר, מה השטח הכולל שלו, מה היתר השימוש בשטח, האם ישנן חריגות בנייה, ועוד. הוצאת נסח טאבו ניתנת לביצוע בלשכת רישום המקרקעין, וגם נסח טאבו מקוון דרך האינטרנט, באמצעות מספר הגוש, חלקה ותת חלקה.  רק הרישום בטאבו יוצר את הזכות המשפטית בנכס.

נסח טאבו – קיימים שלושה סוגים של נסח טאבו:

נסח מרוכז – מפרט מידע רישומי של כל בעלי הדירות בבניין משותף.

נסח רגיל – מספק מידע רישומי של דירה ספציפית.

נסח היסטורי – מידע רישומי על שרשרת הבעלות המלאה שהדירה עברה מאז רישומה בטאבו ועד ליום הפקת הנסח.

בחלקו העליון של הנסח רשומים מספר גוש, חלקה ותת החלקה. בהמשך הנסח מופיע תיאור בנכס, כולל סוג הנכס: בית פרטי\דירה\נכס מסחרי\מחסן וכו', כמו גם קומה, שטח, שטחים משותפים ועוד. בשורה הבאה מופיע הבעלים, בשם ובתעודת זהות. חשוב לבדוק מה הסטטוס של המוכר בנכס- האם הוא מוגדר בתור בעלים או כחוכר. 

נסח הטאבו כולל גם הצמדות לדירה, כגון גינה, מחסן או חנייה, שהם חלק מהרכוש המשותף אך מוצמדים בטאבו לנכס ספציפי.

גוש חלקה – מספרים שמופיעים בנסח הטאבו, דרכם ניתן לזהות את מיקומו של הנכס. כל מבנה שיש בו לפחות 2 יח' נקרא תת חלקה.

זכות במקרקעין – זכות הנגזרת מכוח חוק המקרקעין אשר מגדיר חמש זכויות שיש לאדם או ישות בנכס הרשום על שמה בפנקס המקרקעין: בעלות, שכירות, זיקת הנאה, משכנתא, זכות קדימה.

בעלות – זכות משפטית בנכס הנותנת כוח משפטי לבעלים לעשות בנכס כרצונו.

חכירה – זכות קניינית. עפ"י החוק חכירה היא שכירות לטווח ארוך (מעל 5 שנים).  חכירה יכולה להיות לתקופה של 49 או 99 שנה, ולא מדובר בבעלות לכל דבר. במקרה של חכירה, יש לבדוק עם עורך הדין את נושא העברת הזכויות אל הקונה. כמו כן, מופיע בנסח טאבו רישום על שעבוד כלשהו, כגון משכנתא או עיקול, כמו גם היבטי ירושה, הפקעה, זיקות הנאה, ועוד.

חכירה לדורות – השכרת שטח השייך למדינה לתקופה שלמעלה מ-25 שנה. החוכר מקבל זכויות על הנכס אך הבעלות נשארת בידי מדינת ישראל.

הערת אזהרה – מדובר בפעולה משפטית המבוצעת בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), הנוגעת להתחייבות בכתב של בעל הזכויות במקרקעין לעשות במקרקעין עסקה מסוימת, או להימנע מביצוע עסקה. רישום הערת אזהרה מבטיח את זכויות רוכש הדירה לאחר הסכם המכירה מפני הוצאה לפועל של עסקאות סותרות כמו מכירה לשני קונים, הגנה מרישום עיקולים, עיגון זכויות קניין שעדיין לא נרשמו בלשכת רישום המקרקעין, מניעת עסקאות המצריכות הסכמה של צד ג'. הערת אזהרה היא הפעולה הכי חשובה שעל רוכש הדירה לבצע מיד לאחר חתימה על הסכם מכירה.

בנוסף להערת אזהרה בהסכם מכר, ניתן לרשום הערת אזהרה גם למניעת ביצוע עסקה עקב צוואה הדדית שנחתמה בין בני זוג, על רקע הסכם שיתוף, הסכם פירוק שיתוף, קבלת הסכמה לביצוע עסקה ועוד.

סוגי עסקות המקרקעין המצוינים בהערת אזהרה הם עסקת בעלות, שכירות, משכנתא, זיקת הנאה או זכות קדימה.

ההמלצה היא שעורך הדין מטעם הקונה יבטיח בחוזה רישום של הערת אזהרה, בתמורה להפקדת התשלום הראשון על-חשבון התמורה בידיו של עורך דין כנאמן מטעמם של שני הצדדים.

משכנתא – הלוואה למטרת רכישת מקרקעין/ נדל"ן. מי שלוקח משכנתא מהבנק, מחזיר אותה במשך שנים רבות, פעם בחודש (כמו שכירות).

שימו לב כי יש מספר תנאים לקבלת משכנתא, אחד מהם הינו תשלום הון עצמי על חשבון הנכס המהווה לפחות 25% ממחיר הרכישה. כל עוד המשכנתא וההחזרים בתוקף, הבית משועבד לבנק. 

זיקת הנאה – זכות לאדם או לישות לעשות שימוש במקרקעין השייך לאדם אחר בלי להקנות למשתמש חזקה על המקרקעין.

הצמדה – לנכס יכולים להצמיד שטחים נוספים מתוך שטח הבניין כולו, לדוגמא – גג צמוד, מחסן צמוד, חצר צמודה, חניה צמודה. שטח צמוד הוא בבעלות בעלי הדירה אליה מוצמד השטח הנוסף.

בית משותף – בית שיש בו שתי דירות ונרשם בפנקס הבתים המשותפים. בבית משותף ישנו רכוש או שטח משותף לבעלי הדירות המכונה אזור משותף.

העברת זכויות – העברה של הזכויות בנכס מקרקעין באופן מלא או חלקי לגורם אחר. 

ייעוד קרקע – השימושים עבורם הקרקע מיועדת כגון מגורים, תעשייה, מסחר, שטחים פתוחים.

זכות ראשונים – מכונה גם זכות קדימה במקרקעין, היא זכות לפיה בעת מכירת נכס מקרקעין, אדם שהוגדר כבעל זכות זו יקבל קדימות על פני אחרים. זכות זו נרשמת בלשכת רישום המקרקעין.

שטר מכר – תעודה הניתנת על ידי רשם המקרקעין המציינת על העברת זכויות במקרקעין מאדם לאדם. בשטר עצמו מצוינים פרטי שני הצדדים של העסקה ופרטי הנכס.

פרצלציה– מונח נדל"ני שבמסגרתו נעשה סדר בשטח, קרקע או מגרש. מטרת ההליך היא לאחד ואז לחלק את הקרקע באופן מחודש בין בעליה, כך שניתן יהיה לרשום אותה בטאבו. התהליך נדרש כאשר נדרשת התאמה בקרקע שאינה מוסדרת כראוי. את התהליך ניתן לחלק לשלושה צעדים עיקריים: 1. איחוד הקרקעות לקרקע אחת. 2. תכנון הקרקע מחדש על מנת שניתן יהיה לחלקה כראוי. 3. חלוקת הקרקע לתתי חלקות שיקבל כל בעל קרקע.

מושע- מושג מקובל לתיאור בעלות משותפת על נכס מקרקעין כאשר אין הגדרה לחלקי השותפות בין השותפים. מצב זה לרוב נפוץ בבניינים ישנים. לדוגמה, מושע הנו מצב בו בניין מגורים בו מתגוררים אף עשרות דיירים רשום בטאבו כגוש וחלקה אך אין רישום של תתי חלקות. כלומר, לא ניתן לומר שיש לאדם כלשהי בעלות על דירה מסוימת.

הקדש – נכס בבעלות ארגון או מוסד דתי, המשמש לרוב למטרות דת או צדקה.

רמ"י- רשות מקרקעי ישראל מנהלת את המקרקעין בישראל של המדינה, של רשות הפיתוח ושל הקרן הקיימת לישראל. מטרות הרשות ותפקידיה הוגדרו בחוק רשות מקרקעי ישראל, התש"ך-1960 מטרות: ניהול מקרקעי ישראל כמשאב לשם פיתוחה של המדינה, וקידום התחרות בשוק המקרקעין ומניעת ריכוזיות בהחזקתו. תפקידי רמ"י- הקצאת קרקעות למגוון מטרות, רכישת קרקעות וסיוע למדינה בהפקעת קרקעות, שמירת זכויותיהם של הבעלים במקרקעין, קידום הרישום של הזכויות בפנקסי המקרקעין, מתן שירותים לבעלי זכויות לצורך ניהול זכויותיהם במקרקעין, פרסום מידע בקשר למקרקעי ישראל וכל תפקיד אחר הנוגע לניהול מקרקעי ישראל המוטל עליה לפי כל דין או החלטת ממשלה.

ממשלת ישראל ממנה את מועצת מקרקעי ישראל, אשר קובעת את המדיניות הקרקעית שלפיה פועלת הרשות. במועצה מכהנים שר הבינוי והשיכון, המכהן כיו"ר המועצה, שבעה נציגי ממשלה ושישה נציגי קרן קימת לישראל.

חוזה פיתוח – חוזה שרשות מקרקעי ישראל חותמת מול יזם שזכה בקרקע מהמנהל, בדרך של מכרז, חוזה הפיתוח מחייב את היזם לפתח את הקרקע תוך פרק זמן מוגדר, ומהווה תנאי לחתימה על חוזה חכירה.

חברה משכנת – חברת בנייה, קבלן רשום בעל ותק והיקף פעילות מינימלי  כפי שמוגדרים על ידי משרד הבינוי והשיכון, הזכאי להשתתף בתוכנית  "פרוגרמה" של המשרד.

כונס הנכסים – כונס הנכסים הינו גוף הממונה ע"י ראש ההוצאה לפועל .מתפקידו לנהל את מכירת הנכס של החייב עד למימוש המכירה ובכפוף לראש ההוצאה לפועל או מטעמו.

מס רכישה – מס אשר מוטל על רוכש המקרקעין בגין ביצוע העסקה בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין.

מס שבח – מס המוטל מוכר מקרקעין, על רווח ההון ממכירת מקרקעין. מס שבח חל מוכר דירת מגורים והוא מחושב בעת מכירת הדירה על ידו ונובע מההפרש בין מחיר הרכישה של דירת המגורים למחיר המכירה שלה. מהרווח כאמור שנוצר למוכר במכירת דירת המגורים על ידו ניתן לקזז הוצאות רכישה והוצאות השבחה של הדירה ובכך להפחית את שיעור מס השבח שיחול על המוכר. 

היטל השבחה – תשלום חובה הנדרש מבעל הנכס לשלם לרשות המקומית בשל עליית ערך הנכס הנובעת מתוספת זכות בנייה, שינוי ייעוד וכו'.

ועדה מחוזית לתכנון ובנייה– גוף ממשלתי ציבורי האחראי על תחום התכנון, סמכות משפטית, ביקורתית בתחום הבנייה. וועדה זו מפקחת על עבודת הוועדה המקומית והיא הגורם המוסמך לאשר את רוב תוכניות המחוז ולהתחדשות עירונית.

זכויות בנייה – שטח שמאושר לבנות בו בכל מגרש בהתאם לתוכנית הבנייה.

ועדה מקומית לתכנון ובנייה – גוף משפטי האחראי על תחום הבנייה המקומית. בתחומה, רשאית הועדה לאשר היתרי בנייה ותוכניות.

תב"ע – תכנית, בניין עיר- מסמך המסדיר את השימוש בקרקע בשטח מסוים. התוכנית מפרטת את ייעוד הקרקע, זכויות הבנייה, הוראות הבנייה וכו'.

תמ"א – תכנית מתאר ארצית. התכנית חלה על כל שטח מדינת ישראל וקובעת מדיניות ועקרונות בנושא התכנון במספר נושאים לרבות תשתיות, חופים, דרכים ועוד.

היתר בנייה – מסמך המהווה אישור או מתן תנאים מהרשות המקומית לביצוע הליכי בנייה. 

ארנונה – מס לרשות המקומית המיועד למימון פעילות הרשות. גובה הארנונה נקבע לפי שטח, מיקום וייעוד הנכס.

טופס 4 – טופס לסיום של הבנייה. ניתן כאשר מסתיימת הבנייה של הבניין וניתן לאכלס אותו.

התחדשות עירונית – תוספת בניה או חידוש מבנים באזורים עירוניים באמצעות פינוי בינוי או עיבורי. המטרה העיקרית היא ניצול יעיל יותר של הקרקע.

פינוי בינוי – תיאור לפעולה של הריסת מבנה קיים ובנייה במקומו של בניין חדש כאשר בעלי הנכסים במקום מפוצים בנכסים בעלי ערך גדול יותר כגון דירה בעלת חדר נוסף, קומה גבוהה יותר וכו'. פינוי בינוי הוא סטטוס משפטי שבסמכות הממשלה להכריז ומשמש להתחדשות עירונית.

תמ"א 38 – תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים בפני רעידת אדמה. התחדשות עירונית מסוג תמ"א 38 נחלקת לשני סוגים: חיזוק ועיבוי נגד רעידות אדמה (38/1) והריסה ובנייה מחדש (38/2).

תמ"א 38/1 – במסגרת תמ"א 38/1 (חיזוק ועיבוי) מתבצעות עבודות חיזוק במבנה הקיים. הדיירים בבניין מקבלים בתמורה להסכמתם, שיפוץ וחיזוק של הבניין, והרחבת הדירות הקיימות בהתאם לתנאים שסוכמו עם היזם. ההרחבה מתבטאת לעיתים בשטח גדול יותר לכל דירה, חידוש הבניין, הוספת מרפסות לדירות והגברת הבטיחות מול רעידות אדמה וטילים. היזם מקבל בתמורה את הזכות לבנות קומות חדשות בבניין הקיים. לצורך מימוש התוכנית נדרשת הסכמה מרוב של 66% מבעלי הדירות. אם קיימים מתנגדים לתוכנית לאחר שהתקבל הרוב הדרוש, המפקח על המקרקעין או בית המשפט יכולים לחייב אותם להסכים או להסמיך אדם אחר לחתום במקומם על התוכנית.

תמ"א 38/2 – תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה מחדש. בתוכנית זו, נחתמת עסקה בין היזם לבעלי דירות בבניין ישן. במסגרת העסקה מעבירים בעלי הדירות ליזם את זכויות הבנייה במגרש ובבניין לשם הריסתו ובניית בניין חדש, שבו יהיו זכאים לדירה חדשה ומשופרת בתנאים שהוסכמו. בניגוד לתוכניות פינוי-בינוי של מתחמי בניינים, אין צורך בשינוי תב"ע והוועדה המקומית מוסמכת לאשר את התוכנית. עוד בניגוד לפינוי-בינוי, בית המשפט או המפקח על המקרקעין יכול להורות על קיום הפרויקט, גם אם יש התנגדות, כל עוד יש הסכמה של 66% מבעלי הדירות.

דו"ח אפס – דו"ח כלכלי אשר מטרתו להביא לידי ביטוי את רמת הרווח הרווח היזמי בעסקאות יזמות בנדל"ן. הדו"ח נערך ע"י שמאי מקרקעין מוסמך, הדו"ח מוגש לבנקים ומהווה בטחון למתן אשראי על בסיס הרווח היזמי הצפוי בפרויקט. הדו"ח כולל בין היתר את תיאור הנכס והסביבה, זכויות בנייה, עלויות עתידיות צפויות, מצב משפטי ועוד.

הון עצמי –  סכום הכסף העומד לרשות הרוכש ממקורות אישיים. בנוסף להון העצמי ניתן לממן את רכישת הדירה בהלוואת משכנתא, כאמור. אם המשכנתא מכסה 75% מעלות הדירה, הרוכש צריך להביא 25% מהעלות כהון עצמי וכן הלאה, בהתאם לשיעור ההלוואה מגובה מחיר הנכס. בקצרה, הון עצמי הוא ההפרש בין שווי הנכס לבין יתרת המשכנתא.

מינוף פיננסי – מינוף פיננסי הוא הלוואה לצורך מימון רכישת נכס מניב, ומה שמאפשר לאנשים להניע את פרויקט הנדל"ן המניב שלהם. כדי לשפץ ולשפר את הנכס וכדי למצוא לו שוכרים איכותיים שיחזירו בחזרה את ההשקעה מומלץ לבקש הון התחלתי גבוה ממה שצריך בפועל כדי למנף את ההשקעה.

קבוצת רכישה – קבוצת אנשים המתאגדת לבנייה משותפת של בניין מגורים.

קבוצת רוכשים – התאגדות של מספר אנשים לרכישה משותפת של יחידות דיור בפרויקט בניה. מטרת ההתאגדות היא להשתמש בכוח הקניה להוזלת עלויות.

נכס מניב – נכס אשר מפיק הכנסה קבועה כגון דמי שכירות.

בית פרטי – סוג נכס הכולל בית, שטח או רכוש בבעלות אחת.

דירה יד 2 – דירה בבעלות או בשימוש בעבר, הנמכרת או מושכרת על ידי הדייר או הבעלים הנוכחיים. דירה יד 2 הינה דירה שבנייתה נסתיימה, מאוכלסת, לרוב אנשים גרים בה ומאכלסים אותה, מדובר בדירה בבניין או בבית פרטי.

דירה מקבלן – מצב שבו קבלן בונה מתחם דירות ולאחר מכן מוכר דירות בודדות לרוכשים. הקבלן אחראי על בניית המתחם כולו והיחידות הבודדות, והרוכשים רוכשים מהקבלן את הדירות בין בתהליך הבנייה ובין לאחר סיום המתחם. דירה חדשה מקבלן טרם נבנתה, ולכן ניתן לערוך שינויים והתאמות בתוכניות לצורכיהם האישיים של הרוכשים ולטעמם.

נכס מסחרי– נכס מסחרי בהגדרתו מהווה למעשה כל נכס שאינו דירת מגורים, לרבות משרדים, מרפאות, חנויות, מחסנים, בתי מלון, בתי חולים, מפעלים, קניונים.

דירה בהנחה – היא תוכנית הדגל אשר יזמה מדינת ישראל במטרה להקל על חסרי דירה לקנות דירה ראשונה בתנאים מועדפים. "דירה בהנחה" היא שם כולל למגוון תוכניות הדיור של משרד הבינוי והשיכון ורשות מקרקעי ישראל: מחיר מטרה, מחיר מופחת, מחיר למשתכן ודירה להשכיר.

מחיר למשתכן –  תוכנית ממשלתית בשוק הדיור. המטרה של התוכנית היא לדאוג לדירה למחוסרי הדיור בישראל, ובפרט לזוגות הצעירים ולמשפחות צעירות שלא הצליחו להגיע לדירה עד כה. ההנחה הסופית לרוכשי הדירות יכולה להגיע למאות אלפי שקלים מתחת למחיר השוק, בהתאם למיקום ולביקושים באזור, כולל מענקים מיוחדים נוספים עבור דיור למשתכן. המדינה משווקת קרקעות במחיר מסובסד ליזמי הנדל"ן. לאחר שיווק הקרקע ליזם, המדינה מכריזה על הגרלה בקרב הזכאים ואחרי שהיא מתקיימת הם אמורים לקבל זימון מהיזם לבחור את הדירה בהתאם לסדר הזכייה. יצוין כי בפועל משך הזמן בין השיווק של הקרקע ליזם ועד שהרוכש מקבל לבסוף את הדירה בפועל עלול לקחת מספר שנים לא מבוטל.

חזקה –  מושג משפטי המתאר שליטה אפקטיבית בנכס, יהא זה נכס מקרקעין או נכס מיטלטלין.

שמאות –  הערכת שווי נכס על ידי שמאי מורשה.

שמאי מקרקעין – בעל מקצוע העוסק בהערכת שווי מקרקעין. שמאי מקרקעין חייב להיות בעל רישיון לעסוק במקצוע. 

הפשרת קרקע – שינוי תפקידה של הקרקע, ומתן אפשרות לבנייה. לרוב מתייחס לקרקע חקלאית או קרקע שנועדה לצורכי הציבור, על מנת להגדיל את הקרקע לבנייה.

תיווך נדל"ן –  תחום העוסק בהפגשת מוכרים וקונים בעסקאות נדל"ן, לרוב תוך גביית עמלה. מתווך הוא אדם בעל רישיון תיווך הרשום בפנקס המתווכים במשרד המשפטים.

דמי תיווך – עמלה שמשלמים למתווך שתיווך בין שני הצדדים. גובה העמלה משתנה בהתאם למתווך אך לרוב מקובל עד לגובה מקסימלי של 2% מסכום העסקה הכוללת של הנכס.

דוח אפס – דיווח המוגש לרוב לבנקים לצורך בקשת ליווי פיננסי לבנייה. הדיווח מבוצע בידי שמאי מקרקעים וכולל פירוט רחב על מצב הנכס לרבות תיאור, סביבה, זכויות ועלויות.

הלוואת בלון  – הלוואה אותה מחזירים בסוף התקופה שהוגדרה מראש. קיימים שני סוגים מרכזיים של הלוואות בלון: הלוואת בלון חלקית, בה משלמים את הריבית באופן שוטף ואת הקרן בסוף התקופה, והלוואת בלון מלאה, בה ריבית הלוואת בלון והקרן מוחזרים יחד בסוף התקופה.

הסכם מכר – הסכם במסגרתו חותמים רוכשים וקונים של נכס נדל"ן והכולל את מלוא ההסכמות בין הצדדים, לרבות מחיר הנכס, מועד מסירת הנכס וכו'.

זיכרון דברים – מהווה מסמך מקדים לחוזה מכר המצהיר על כוונות הרוכש והמוכר, בזיכרון דברים יתואר הנכס, גודלו, זהות הצדדים לעסקה, התמורה, מועד התשלומים ומסירת החזקה. חשוב לציין כי זיכרון דברים הנו מסמך מחייב מבחינה חוזית.טיוטות – מסמך ראשוני המקדים שמנסחים הצדדים בטרם חותמים על חוזה מחייב. נהוג כי צדדים לעסקה מחליפים ביניהם טיוטות לפני חתימה על ההסכם הסופי כחלק מהליך גיבוש ההסכמות. לרוב המסמך אינו מחייב משפטית.