עושים לכם סדר – השקעה במניות נדל"ן או רכישת נכס נדל"ן להשקעה?

אחד הדיונים הוותיקים בעולם ההשקעות הוא השאלה מה עדיף- השקעה במניות בבורסה או רכישת דירה להשקעה. אולם, ניתן למצוא גם פתרון ביניים עבור משקיעים שרוצים להרוויח מעליית מחירי הדיור אך לא מעוניינים לרכוש דירה לשם כך: השקעה במניות נדל"ן.

מניות נדל"ן יכולות להיות מניות בנקים שנהנות מהפריחה בתחום המשכנתאות וגם מניות חברות הנדל"ן שעולות בחדות עקב העלייה במחירי הדיור. חשוב לציין שנדל"ן בשוק ההון הוא לא מקשה אחת- יש נכסים מניבים, נדל"ן למגורים, נדל"ן בחו"ל, משרדים וכו'. כמו כן, ישנן חברות גדולות ויש מדדים- מי שבוחר להשקיע במניות נדל"ן צריך להיות מדויק במה הוא רוצה להשקיע. אך האם באמת מניות האלה מספקות השקעה כדאית יותר מרכישת נכס מוחשי? נבחן זאת באמצעות מספר פרמטרים:

1. תנודתיות- בעוד שהשקעה בדירה נחשבת השקעה סולידית שעולה באופן מתון גם בטווח בקצר וגם בטווח הארוך, מניות בשוק ההון מאופיינות בתנודתיות רבה שיש לקחת אותה בחשבון. אמנם השוק מציג עליות לאורך ההיסטוריה בבחינת טווחים ארוכים, חשוב לזכור שאי אפשר לתזמן את השוק באופן מושלם ולכן אם אנו מחפשים השקעה לטווח קצר, מניות הן לא בהכרח הכתובת עבורנו.

3. יתרון המינוף- חשוב לזכור שכאשר רוכשים דירה להשקעה, נהנים ממינוף גבוה ביותר של עד 75% בשוק החופשי ועד 90% בהגרלות המדינה. כך שמבחינת תשואה על ההון- לרכישת דירה יש יתרון מובהק, בייחוד כאשר הריבית נמוכה וניתן לקחת משכנתאות בעלויות נמוכות. אם נבחן זאת במספרים, בשנה האחרונה (2022) הדירות התייקרו ב15%, כך שאם רכשנו דירה ב1,000,000 ₪, היינו זקוקים להון עצמי של 250,000 ₪ בלבד בשוק החופשי, ואם היינו מוכרים את הדירה לאחר שנה בודדת במחיר 1,150,000 ₪, היינו נהנים מתשואה של 150,000 ₪ על הון עצמי של 250,000 ₪ בלבד שמהווים רווח של 60% בשנה בודדת. אם נשווה למחירי מניות הנדל"ן נראה שרוב המדדים בשנה האחרונה סיפקו תשואה פחותה מ60% אז כן ניתן למצוא את חברת דמרי שעלתה 74%, צמח המרמן שעלתה ב69% ואת מדד תל אביב בנייה שעלה 64%.

4. עליית הריבית- אנו נמצאים בתקופה של עליות ריבית אשר יש להן אפקט מצנן על שווקי המניות. מניות הנדל"ן, בייחוד הנדל"ן המניב, רגישות עוד יותר להעלאות הריבית ולכן יש לקחת זאת בחשבון. אולם, נתון זה רלוונטי גם לרכישת דירה שכן עליית הריבית מייקרת את המשכנתאות ומפחיתה את הביקוש לדירות (ואת מחירי הדיור בהתאם).

5. נוחות- השקעה בנדל"ן כוללת מסים והוצאות הכרוכות ברכישה ובתחזוקתה, ורוב המשקיעים לא לוקחים זאת בחשבון במסגרת השיקולים. כמו כן, מניות ממוסות בצורה פשוטה עם מס רווחי הון של 25% לעומת מיסוי נדל"ן שדורש התערבות של עורך דין וכולל מס רכישה, מס שב, היטל השבחה ומע"מ. בנוסף, הכסף בשוק המניות נזיל הרבה יותר משום שבמידת הצורך תמיד ניתן למכור את המניות בהפסד ואילו מכירת דירה דורשת פרוצדורה ממושכת ומורכבת יותר של מציאת קונה.

6. פיזור סיכונים- ברכישת דירה, יש צורך להשקיע מיליוני שקלים בדירה אחת בעוד השקעה במדדי הנדל"ן בבורסה מאפשרת למשקיע להיחשף לעשרות חברות תוך פיזור הסיכון בסכומים נמוכים בכל אחת.

לסיכום, נראה שההכרעה תלויה באופי המשקיע ואופי ההשקעה. השקעה בדירה מתאימה עבור משקיעים שהם בעלי הבנה עמוקה בנדל"ן אשר מעוניינים בהשקעה סולידית ויכולים להיות גמישים בעניין משך זמן ההשקעה שלהם ולא מעוניינים להתחייב אם ההשקעה היא לטווח קצר או ארוך לעומת השקעה במניות נדל"ן שמתאימות עבור מי שמעוניין בפחות התעסקות, "שגר ושכח" לטווח הארוך ופיזור סיכונים.

אין באמור לעיל כדי להוות ייעוץ ו/או המלצה שהיא.