Backאנו מקבלים המון שאלות מבעלי דירות ומשרדים לגבי הערבות הנכונה לקחת משוכר במסגרת הסכם שכירות.
נעשה לכם סדר בעניין
מהי ערובה?
ערובה בהגדרתה היא מנגנון כלכלי-משפטי שנועד להגן על נושים (מי שחייבים להם) ולהבטיח קיום התחייבויות. ערֵב הוא מי שהתחייב לקיים בעצמו את התחייבויותיו של החייב כלפי הנושה, כך שאם החייב לא יעמוד בתשלום חוב, הנושה יהיה רשאי לדרוש מהערב לפרוע את החוב. השימוש בערובות נפוץ בעולם העסקים, המסחר והבנקאות וכן במסגרת חוזה שכירות למגורים.
ריכזנו עבורכם מידע עם סוגי הערבויות הנפוצות: ערבות בנקאית, שטר חוב, שיק ביטחון וערבות ישירה (אוואל).
ערבות בנקאית:
מסמך שמונפק לפי בקשה ספציפית של הלקוח ובסכום מסוים, כשהבנק ערב לפרעון הערבות. המסמך מתייחס למטרת הערבות, שם המוטב ופרטיו, סכום הערבות, תנאיה ותוקפה. בעת הנפקת הערבות, הבנק למעשה "שם בצד" מתוך חשבונו של הלקוח את סכום הכסף שנקוב במסמך וכל עוד הערבות בתוקף, סכום הכסף לא יהיה זמין ללקוח. ערבות בנקאית שוות ערך לכסף מזומן ועל כן ניתן להפקידה בכל זמן אך גם אובדן הערבות כמוה כאובדן כסף מזומן. עבור המשכיר מדובר באחת הבטוחות הטובות ביותר, אך מבחינת השוכר מדובר בסכום כסף לא קטן בו לא יוכל להשתמש עד תום החוזה.
חשוב לדעת: לא ניתן לבטל ערבות בנקאית מרגע שהונפקה. בנוסף, הנפקת ערבות זו כרוכה בתשלום עמלה שנתית שנעה בין 4% ל6% ועמלות נוספות הקשורות לפעולות כמו חידוש או שינוי תנאים.
ערבות בנקאית כערובה במסגרת חוזה לשכירת דירה למגורים:
בשונה מערבויות אחריות כמו שטר חוב ושיק ביטחון, על ערבות בנקאית ישנן מספר הגבלות:
- מימוש הערבות- אפשרי רק לאחר שמשכיר הדירה הודיע לשוכר הדירה, זמן סביר מראש, על כוונתו להפקיד מסמך הערבות ולאפשר לשוכר לתקן את הדרוש תיקון בתוך זמן סביר.
- אם השוכר לא שילם את דמי השכירות – המשכיר רשאי לממש את הערובה עד גובה דמי השכירות שלא שולמו בתוספת הפרשי הצמדה וריבית, לפי תנאי החוזה. כמו כן, אם השוכר לא תיקן ליקויים שהוא אחראי לתיקונם, המשכיר רשאי לממש את הערובה עד גובה עלות התיקון.
- אם השוכר לא פינה את הדירה בתום תקופת השכירות – המשכיר רשאי לממש את הערובה, לפי הסכום שנקבע בחוזה על איחור בפינוי הדירה.
שטר חוב:
שטר חוב הוא אחת הבטוחות הנפוצות בשוק השכרת הנדל"ן. שטר חוב הוא מסמך התחייבות של השוכר למשכיר, בו מצהיר השוכר כי אם יפר תנאי מהותי כלשהו בחוזה השכירות, הוא מתחייב לשלם למשכיר סכום כסף מסוים המוגדר בשטר החוב. שטר החוב יכול לשמש כערובה בכל סוג של הסכם שנחתם בין שני צדדים, אך נחשב למקובל מאוד בשוק השכירות, כיוון שהוא מהווה את אמצע הדרך בין האינטרסים של השוכר לאלו של המשכיר. בשונה ממה שהיה קיים בעבר, כיום ניתן להשתמש בנוסח סטנדרטי מקובל ולהדפיס אותו עצמאית.
נוסח שטר החוב יפרט את תנאי שטר החוב, בהם: סכום הכסף המוגדר למימוש במקרה של הפרת תנאי החוזה על ידי השוכר; תאריך החתימה על שטר החוב; שם המשכיר אשר לפקודתו ניתן שטר החוב; מקום התשלום בו יידרש נותן השטר לקיימו, הכולל את שם וסניף הבנק של השוכר. בהמשך יופיעו חתימותיהם של השוכר והמשכיר ושמותיהם המלאים כפי שהם רשומים בתעודת הזהות.
חשוב לדעת:
- שטר החוב עשוי להיות מסמך סחיר, כלומר כזה שהמקבל שלו, המשכיר, רשאי למכור לאדם אחר, ובכך להעביר אליו את זכויות הגבייה. במידה ולא מעוניינים במצב כזה, יש לציין על הנסח "לא סחיר".
- יש לבצע את מילוי הפרטים ואת החתימה על שטר החוב בעט כחול בלבד.
- שטר חוב המכיל טעויות, שינויים או תיקונים ידניים אינו תקף. העתק של שטר החוב אינו תקף, יש לשמור את העותק המקורי. רצוי מאוד לציין, במיוחד כשמדובר בשכירות לטווח ארוך, שהסכום הנקוב בו צמוד למדד.
- הסכום המקובל בשטר החוב הוא סך דמי השכירות השנתיים.
- פרט נוסף המופיע בכל שטר חוב הוא מועד הפירעון, אך אין חובה למלא אותו מידית, ניתן להשאירו ריק ולמלא רק אם וכאשר יגיע הצורך לפרוע אותו.
- במקרים בהם השוכר לא עמד בתנאי החוזה, רשאי המשכיר, כאמור, להגיש להוצאה לפועל בקשה למימוש שטר חוב. לבקשה יש לצרף את שטר החוב המקורי ולשלם אגרה הנקבעת בהתאם לערך השטר. עם פתיחת התיק, יקבל השוכר הודעה על כך ויהיו לו 30 יום מקבלת ההודעה להגיש התנגדות.
שיק ביטחון:
מכונה גם שיק ערבון או שיק פיקדון. שיק זה הוא גם ערובה נפוצה במיוחד במסגרת חוזי שכירות למגורים. ככלל, מאפייניו ואופן מימושו של שיק ביטחון זהים לאלו של שיק "רגיל" שייחודו העיקרי הוא שרושמים בחלקו העליון (לצורך ציון הייעוד בלבד) "לביטחון" או "שיק ביטחון" או "לביטחון בלבד". הפקדת שיק-ביטחון תיעשה, ככלל, במקרה שבו הופר הסכם או לא קוימה התחייבות מסוימת, בגינם ניתן השיק מלכתחילה. זמן הפירעון של שיק-ביטחון, ככל שיק, הוא חצי שנה מהתאריך הנקוב בו וניתן שלא למלא תאריך כדי להימנע ממגבלת התוקף. שיק-ביטחון ניתן לביטול באמצעות הודעה לבנק. המוטב בשיק (למי הוא מיועד/מי יכול לפרוע אותו) יכול להיות הנושה עצמו וכן גורמים כגון: רשות מקומית, חברת החשמל, תאגיד מים עירוני וכו'.
בשונה מערובות אחרות שניתנות במסגרת חוזה שכירות למגורים, בערובה מסוג שיק ביטחון אין הגבלת סכום או תנאים והגבלות מיוחדים לפני המימוש. אולם, חשוב מאוד לוודא שהשיק לא חוזר וההפקדה נעשתה כראוי.
ערבות ישירה- ערבות אוואל
המשמעות של ערבות אוואל היא שניתן לפרוע את החוב מהערב ללא צורך בהליך משפטי מול החייב. למעשה חתימה על ערבות אוואל אומרת שאתה חייב ביחד ולחוד עם עושה השטר. ערבות זו שונה במובן שניתן להיפרע מן הערב לפני מיצוי ההליך עם החייב. בהקשר לשכירות: כבר נפסק, כי במקרה של ערבות על שטר חוב בקשר עם שכירות, אין זה משנה אם הערב גר בדירה או לא. לדוגמה: אם אמא של שוכר חתמה על ערבות, המשכיר יכול לפנות אליה ישירות ולבקש את תשלום הערבות מבלי צורך למצות את ההליך עם הבן שלה (החייב).
