קטגוריה: Uncategorized

כיצד מחזירים משכנתא הפוכה? החזר ההלוואה במשכנתא הפוכה מתבצע לרוב על ידי היורשים או אם וכאשר מוכרים את הדירה על ידי מי שלקח את ההלוואה או יורשיו.

מי יכול לקבל משכנתא הפוכה? מי שעבר את גיל 60, שיש בבעלותו דירת מגורים, ללא כל חוב, משכנתא, שיעבוד וכו'. 

מי מעניק משכנתא הפוכה? לרוב מומלץ ללכת לבנקים הגדולים או לחברות הביטוח ולבדוק את התנאים שהם נותנים בעבור משכנתא הפוכה.

מה ההבדל בין משכנתא "רגילה" למשכנתא הפוכה? משכנתא רגילה היא לפני רכישת דירה ומשכנתא הפוכה הינה על דירה קיימת. משכנתא הפוכה הינה הלוואה לכל מטרה שאינה מוגבלת בזמן ולא צריך להחזיר אותה בהחזרים חודשיים שוטפים.

(אין באמור ייעוץ משפטי)

נכסים מסחריים וזאת בשונה מהשכרת נכס פרטי מאופיינים בסיכונים רבים ומורכבים יותר, לשון הסכם השכירות של נכס מסחרי תלויה בהמון משתנים, כגון: מיקומו של הנכס, מטרת העסק, גודלו וכו'. לרוב נכסים מסחריים מושכרים בשכירות ארוכת טווח. ביצוע מספר פעולות על ידי בעל הנכס טרם חתימה על הסכם השכירות יצמצמו באופן ניכר את מידת הסיכון והחשיפה שלו לשוכרים בלתי ראויים וימנעו נזקים כלכליים אדירים בעתיד שיכולים להיגרם כתוצאה מאי תשלום דמי השכירות, גרימת נזקים לנכס והחמור מכך שוכרים שמסרבים להתפנות ומתירים אחריהם חובות לרשויות. על מנת להימנע ממצבים לא נעימים אלה, יש לשים לב לנקודות שלהלן:

1. השוכר (יחיד, חברה וכו') – יש לבדוק מול מי אמור להיחתם הסכם השכירות, האם מול חברה או יחיד? ההבדלים ביניהם משמעותיים בהרבה מובנים הן לצורך הערבויות והן להסכם השכירות עצמו.

• התרשמות – פגישת התרשמות עם השוכר שעתיד לשכור את הנכס, תוך פגישה זו ניתן לדלות מידע רב, חשוב לבדוק האם הוא בעל ניסיון בתחום, האם הוא שוכר נכסים דומים וכו'. במידה ומדובר בשוכר אשר מאוגד באמצעות חברה יש לוודא שאכן האדם עימו נפגשים הוא מורשה לחתום בשמה.
• יכולת כלכלית – יש לבצע בדיקת יכולת כלכלית של השוכר, הדרישות יהיו בהתאם לחבויות ההסכם ולשוכר מולו אתם עתידיים לחתום על הסכם השכירות.
• תדפיסי עו"ש – תדפיסי עו"ש (מומלץ 6 חודשים) נועדו על מנת לבדוק את ההתנהלות הכלכלית של השוכר, מסגרות אשראי שלו וסטטוס הלוואות במידה וקיימות, האם מתנהל באופן תקין ובמידה אחראית.
• רשם המשכונות – כיום במרחק הקלקה ניתן להפיק דוח עבור אדם או חברה לצורך בדיקה האם קיימים משכונות במאגר בגינו/ה.

2. בטחונות– קיימות מספר דרכים על מנת להבטיח שהשוכר אכן יעמוד בהתחייבויותיו מכוח הסכם השכירות ולצורך כך יש לנקוט במספר פעולות כלהלן:

• שיק בטחון – שיק בטחון (4 חודשיי שכירות בתוספת מע"מ) נועד להבטיח תשלומים וחובות מטעם השוכר, לרוב סכומיה נמוכים יותר משאר הערבויות הקיימות שנדרשו.
• ערבות בנקאית – ערבות זו נועדה למקרים של הפרה יסודית של אחד מסעיפי ההסכם שנקבעו ככאלה, דרישת המשכיר הינה כלפי בנק השוכר ובה יפרט המשכיר את דרישתו ואת הסכום אותו יש לחלט מהערבות (נהוג 4-6 חודשי שכירות בתוספת מע"מ).
• שטר חוב – השיטה הנפוצה ביותר, עושה השטר (השוכר) מבטיח באמצעות שטר החוב, החתום ע"י שני ערבים, את התחייבויותיו. יש למלא בשטר החוב את גובה שטר החוב בסכום השווה ל-6 חודשי שכירות בתוספת מע"מ, יש להקפיד במילוי פרטי השטר על מנת שלא ייווצר מצב שהוא פסול (לא תקף משפטית בשל נסיבות טכניות).
• ערבות אישית – במידה והשוכר מאוגד כחברה בע"מ, יש להוסיף ערבות אישית של בעלי המניות שלה.
• המחאות לרשויות – יש לבקש מהשוכר המחאות חתומות לפקודת כלל הרשויות אשר יהיו ללא תאריך פירעון וללא סכום.

3. הנכס המושכר – טרם חתימה על ההסכם על השוכר לראות, לבדוק ולהצהיר שאכן הנכס מתאים לצרכיו העסקיים ושאכן נבדק באופן יסודי על ידו ונמצא מתאים לצרכיו (AS-IS), ושאין ושלא תהיינה לו טענות כלשהם בעתיד בנוגע לנכס, כמו כן בנוסף יש להקפיד על:

• עבודות התאמה – השוכר מתחייב לא לבצע שום שינוי הנדסי בנכס, אלא בקבלת אישור בכתב ומראש מהמשכיר ובכפוף לתנאים שיקבע המשכיר.
• ביקורים מראש – על מנת שלמשכיר תהיה בקרה על הנכס שלו, חובה להוסיף סעיף שמתיר לו לבקר בנכס בתיאום מראש וזאת כדי לוודא שאכן סעיפיי החוזה מתקיימים ו/או כאשר חוזה השכירות מסתיים ויש צורך לאתר שוכר חדש או לחילופין שבעל הנכס מחליט למכרו.
• סיום השכירות – נהוג לציין בהסכמים מסחריים כי על השוכר להחזיר את הנכס המושכר בתום תקופת השכירות לקדמותו, החלטה זו נתונה לשיקול דעת המשכיר בהתאם לשינויים וההתאמות שבוצעו בנכס, במידה ובוצעו.

4. רישוי עסקים – בכל רשות מוניציפאלית קיימות דרישות שונות לגבי ההיתרים נדרשים לצורך הפקת רישיון עסק, על המשכיר לציין בהסכם שחלה החובה על השוכר לקיים את כל הנדרש מול הרשויות השונות. יש לציין כי מדובר בטיפול בירוקרטי ארוך וסבוך הכרוך בחוות דעת אנשיי מקצוע והגשת מסמכים רבים לרשות המקומית בה ממוקם הנכס. תהליך זה כרוך בהוצאת סכומים גבוהים ולכן על בעל הנכס לציין במפורשות שהחובה חלה על השוכר בלבד וכל טענה או עבירה שתיגרם כתוצאה מכך, חלה על אחריותו בלבד.

5. מיסים – השכרת נכס מסחרי שונה במהותה מהשכרת נכס פרטי, הדיווח בגין הכנסה זו לעיתים נדרש למספר רשויות, אשר אופן חבותם תלוי במשכיר ועל פי הנקבע בהסכם השכירות. בנוסף, פקודת מס הכנסה מאפשרת התרת הוצאות בגין הכנסה זו. מכיוון שמדובר בהשכרת נכס מסחרי חבויות המס עלולות להיות גבוהות ולכן טרם השכרת הנכס עדיף ואף מומלץ להיוועץ עם מומחה בתחום.

6. הסכם שכירות – בחתימת הסכם שכירות מסחרי ישנם פרטים נוספים רבים בגוף ההסכם שעל המשכיר לכלול בו, לכן מומלץ ביותר להיוועץ מקצועית ואף להיעזר בשירותי משרד עורכי דין העוסקים בתחום. ההחלטה המושכלת לעשות שימוש בשירותי משרד עו"ד העוסקים בתחום תחסוך המון עוגמת נפש בעתיד למקרה שהשוכר יפר את אחד מסעיפיי ההסכם וחמור מכך במקרה שהשוכר יחליט להתחמק מתשלום דמי השכירות. הנזקים הכלכליים כתוצאה מהפרה זו יכולים להגיע לעשרות ואף מאות אלפי ₪.

משרדינו עוסק מזה שני עשורים בליווי עסקאות נדל"ן מורכבות והשלכות המס. מומלץ לבחון מראש את כל ההשלכות המשפטיות ולהיוועץ לפני נקיטת פעולה שהיא. נשמח לסייע אם וככל שיידרש.

* מסמך זה הינו כללי בלבד ואינו מהווה מתן ייעוץ ובכל מקרה אין לעשות בו שימוש מבלי לקבל חוות דעת ו/או ייעוץ משפטי מקצועי פרטני בהתאם לנסיבות הספציפיות.

קיימים מספר דגשים מהותיים שיש לבדוק טרם חתימה על הסכם השכירות עם שוכר רלוונטי. ביצוע מספר פעולות על ידי המשכיר יצמצמו באופן ניכר את מידת הסיכון והחשיפה לשוכרים בלתי ראויים וימנעו נזקים כלכליים אדירים בעתיד שיכולים להיגרם כתוצאה מאי תשלום שכ"ד, גרימת נזקים לדירה והחמור מכך שוכרים אשר מסרבים להתפנות ומתירים אחריהם חובות לרשויות. על מנת להימנע ממצבים לא נעימים אלה, יש לשים לב לנקודות שלהלן:

1. זהות השוכר/ים – ישנם מקרים בהם השוכר מפסיק בפתאומיות לשלם את דמי שכירות. סיטואציה זו הינה מאוד לא נעימה לבעל הנכס ויכולה לגרום לו לבעיות כלכליות קשות ביותר. ניתן לצמצם את מידת הסיכון והחשיפה למקרים שכאלה ועל המשכיר לבצע מספר בדיקות, כגון:

• התרשמות- פגישת התרשמות עם השוכרים שדרכה ניתן לדלות המון פרטים אודותיהם וללמוד מהתנהגותם.
• יכולת כלכלית-יש לבצע בדיקת יכולת כלכלית של השוכר/ים על ידי בקשת תלושי שכר (מומלץ 4 תלושים) וכן יש לבדוק את ותק השוכר במקום העבודה.
• תדפיסי עו"ש- תדפיסי עו"ש (מומלץ 4 חודשים) נועדו על מנת לבדוק את ההתנהלות הכלכלית של השוכר, מסגרת אשראי, החזריי הלוואות במידה וקיימות והאם מתנהל באופן תקין ובמידה אחראית.
• משכירים מהעבר- אפשר ואף רצוי לבקש את הפרטים של המשכיר הקודם ובכך לקבל התרשמות נוספת אודותיהם (לבקש אסמכתא שאכן שכרו, כגון: חיוב ארנונה, ספח ת.ז וכד').

2. בטחונות/ערבים – קיימות מספר דרכים על מנת להבטיח שהשוכר אכן ישלם את דמי השכירות בזמן ומספר מנגנונים שיעזרו במקרה זה:

• שיק בטחון- שיק בטחון (3 חודשיי שכירות) נועד להבטיח תשלומים וחובות נמוכים יותר מגובה שאר הערבויות הקיימות שנדרשו.
• ערבות בנקאית- ערבות זו נועדה במקרים של הפרה יסודית של אחד מסעיפי ההסכם שנקבעו ככאלה, דרישת המשכיר הינה כלפי בנק השוכר ובה יפרט המשכיר את דרישתו ואת הסכום אותו יש לחלט מהערבות (נהוג 4 חודשי שכירות ולרוב מוצמדת למדד).
• שטר חוב- השיטה הנפוצה ביותר, עושה השטר (השוכר) מבטיח באמצעות שטר החוב את התחייבויותיו, יש למלא בשטר החוב את גובה שטר החוב בסכום השווה ערך ל-6 חודשיי שכירות (פרק זמן הממוצע לתהליך פינוי שוכרים), יש להקפיד במילוי פרטי השטר על מנת שלא יווצר מצב שהוא פסול (לא תקף משפטית בשל נסיבות טכניות).
• ערבים- יש להחתים שני ערבים על שטר החוב שיהיו בעלי יכולת כלכלית לעמוד בדרישותיו הכספיות במידה ויהיה צורך במימושו, בנוסף להחתימם גם על הסכם השכירות.
• המחאות לרשויות- יש לבקש מהשוכר המחאות חתומות לפקודת הרשויות השונות, כגון: חברת חשמל, חברת המים, ארנונה, גז, ועד הבית וכד' אשר יהיו ללא תאריך וללא סכום. השימוש בהמחאות אלה יעשה רק במידה והשוכר לא הסדיר את חובותיו כלפי הרשויות.

3. מס הכנסה – ישנם שני נושאים מהותיים שחובה על הסכם השכירות לכללם, נושאים אלה קשורים לחבויות המס שחלות הן על השוכר והן על המשכיר, על מנת להימנע ולהקטין את החשיפה כלהלן:

• הוצאות- שוכרים רבים עושים שימוש בתשלום שכ"ד החודשי לצורך הכרה בהוצאותיהם לצורך הדוחות האישיים שלהם. על מנת להימנע ממצבים כאלה על המשכיר לציין בהסכם השכירות שמטרת השכירות הינה למגורים בלבד באופן שלא ישתמע לשתי פנים.
• הכנסות- משכירים רבים לא תמיד מודעים שישנם מקרים שעל המשכיר לשלם מס בגין ההכנסה משכ"ד ולא כל סכום הוא פטור (נקודת הנחה של המשכירים בייחוד בעלי זכות יחידה במקרקעין), ישנם 3 מסלולים עיקריים בכל הנוגע להכנסות שכ"ד ממגורים, מסלול הפטור, מסלול 10% וכן מסלול הכנסה מעסק.

4. מצב הדירה – טרם חתימת ההסכם על השוכרים לראות, לבדוק ולהצהיר שאכן הדירה נבדקה באופן יסודי על ידם ושמצאו אותה מתאימה לצרכיהם

(AS-IS) ושלא תהיינה טענות כלשהם בעתיד בנוגע לדירה, בנוסף יש לשים לב לנקודות שלהלן:

• מבנה הדירה- השוכרים מתחייבים לא לבצע שום שינוי הנדסי בנכס, אלא בקבלת אישור בכתב ומראש מהמשכיר (עדיף לתעד במספר תמונות את הדירה ביום מסירת החזקה).
• ליקויים בדירה- בתקופת השכירות קיימים מקרים של תקלות בנכס (מזגנים/אינסטלציה וכד'), יש לחדד מי אחראי לתקלות הללו.
• ביקורים מראש- יש להוסיף סעיף שמתיר למשכיר לבקר בנכס בתיאום מראש וזאת על מנת לבדוק את מצב הדירה והן על מנת להראותה לשוכרים/רוכשים פוטנציאלים מטעמו.

5. הסכם שכירות – בחתימה על הסכם שכירות, ישנם סעיפים רבים נוספים שעל המשכיר לכלול בהסכם השכירות, לכן מומלץ להיוועץ מקצועית עם עו"ד העוסק בתחום טרם החתימה עליו. ההצדקה הכלכלית והמושכלת להיעזר בשירותי משרד עו"ד העוסקים בתחום, תחסוך עוגמת נפש במקרה שבעתיד השוכר יפר את אחד מסעיפיי ההסכם וחמור מכך במקרה שהשוכר יחליט להתחמק מתשלום שכ"ד, הנזקים הכלכליים כתוצאה ממעשים אלה, יכולים להגיע לעשרות ואף מאות אלפי ₪.

מסמך זה הינו כללי בלבד ואינו מהווה מתן ייעוץ ובכל מקרה אין לעשות בו שימוש מבלי לקבל חוות דעת ו/או ייעוץ משפטי מקצועי פרטני בהתאם לנסיבות הספציפיות. בכל מקרה מומלץ לבחון מראש את כל ההשלכות המשפטיות ולהיוועץ לפני נקיטת פעולה שהיא.

אגרת גודש בהגדרתה היא מערכת המחייבת צרכנים הכפופים לעומס בתעריף גבוה יותר בשעות השיא. מטרת אגרת גודש על כבישים היא להפחית את עומסי התנועה תוך מתן תמריץ שלילי לנסיעה ברכבים פרטיים בשעות ועומס ועידוד שימוש בתחבורה ציבורית. 

המודל: התוכנית החדשה צפויה להיכנס לתוקף במרץ 2025 ולפיה גוש דן יחולק לשלוש טבעות- פנימית (מרכז תל אביב-יפו), תיכונה (בת ים, חולון, רמת גן ובני ברק) וחיצונית (ראשל"צ, יהוד, פתח תקווה, רמת השרון והרצליה)- שישמשו כאזורי תשלום שונים. שיעורי התשלום ישתנו בהתאם לזמני עומס ולכיוון הנסיעה: בנסיעה לעבר הטבעת הפנימית בין השעות 10:00-06:30 ייגבה תשלום של 5 שקלים על נסיעה לטבעת החיצונית, 10 שקלים לטבעת התיכונה ו־10 שקלים נוספים לטבעת הפנימית; בנסיעה לכל כיוון בין השעות 19:00-15:00 ייגבה תשלום של 2.5 שקלים על נסיעה בטבעת החיצונית, 5 שקלים לטבעת התיכונה ו־5 שקלים נוספים לטבעת הפנימית. לדוגמה, רכב שייסע מירושלים למרכז תל אביב בשעות הבוקר ישלם כ-25 שקל על מעבר בכל אחת מהטבעות. נסיעת הלוך-חזור מסוג זה, תחויב במכסה היומית (37.5). המחירים צפויים להיות גמישים ולהשתנות מעת לעת בהתאם לעומסי התנועה.

תשלום האגרה יתבצע בעזרת מצלמות (כמו בכביש 6) המהלך צפוי להוביל להכנסות של כ־1.2 מיליארד שקל בשנה למדינה שינוצלו לטובת שיפור ופיתוח שירותי התחבורה הציבורית.

פרטים חשובים:

• התשלום המקסימלי ליום לרכב פרטי יעמוד על 37.5 שקל.
• אדם אשר יצא ונכנס מאותו אזור בטווח של עד חצי שעה, לא יחויב במס.
• מסי הגודש לא יוטלו על רכבים דו־גלגליים, אוטובוסים, רכבי חירום, נהגים בעלי תו נכה, מוניות נגישות, רכבי גרר ומוניות שירות.
• משאיות במשקל של מעל 12 טון ישלמו תשלום כפול ולא תהיה להן מגבלת חיוב.
• מוניות ספיישל ישלמו 50% מסכום המס שיגולגל על הנוסע. לא תהיה להן מגבלת חיוב.

הביקורת על האגרת הגודש:

• אי שוויון- תהיה חלוקה בין נהגים, כאלו שהמעסיק יממן להם את תשלומן ואלה שלא. בתרחיש זה, הייטקיסט יקבל החזר נסיעות לעבודה (וסביר שנראה הטבות להחזרים נוספים) לעומת אינסטלטור שיצטרך למצוא פתרון הגעה לשלושה לקוחות יומיים אשר לצורך הדוגמה גרים בתל אביב, רמת גן וראשל"ת בעודו סוחב ארגז כלים כבד. בנוסף, האגרה משתלמת יחסית לדיירים הגרים באזורי העומס (שהם גם אזורי הביקוש) בהשוואה לדיירי הפריפריה- וכך תהיה פגיעה ישירה בעניים. עוד נתון שיש להתייחס אליו הוא העובדה כי המס הינו בסכום קבוע ולא במס יחסי, כך נפגעות השכבות החלשות עוד יותר.
• היעדר אלטרנטיבה- עד שנת 2025 לא צפויים שינויים מרחיקי לכת באיכות התחבורה הציבורית. כך שמי שצפוי לשאת במלוא המחיר הוא האזרח הקטן.
• לא בהכרח יפחית את הפקקים- כתוצאה מהאגרה, תהיה נהירה של עובדים למעסיקים שיממנו עבורם את תשלום האגרה ואז נראה בעיקר מכוניות ליסינג בכבישים, ובעיית הפקקים לא תיפתר. בנוסף, למדנו מיישומים של אגרת הגודש בעולם שאין שינוי רב בגודש בעקבות המס בטווח הארוך: בסינגפור נפח התנועה המשמעותי הוסט לשעות ולאזורים שלא היו תחת האגרה והגבירו את הגודש בהם, בלונדון נמצא שבטווח של 3 שנים מתחילת יישום האגרה, הגודש חזר לרמתו שלפני האגרות ואף המשיך לעלות בשנים לאחר מכן. בסטוקהולם, הגודש לא פחת בחמש השנים שלאחר החלת מס הגודש, ובעיר גטבורג הייתה למס גם השפעה שלילית בגלל זמינות נמוכה של תחבורה ציבורית.

ואנחנו שואלים – מה המשמעות של אגרה זו על הנדל"ן המסחרי, תחשבו שמשרד עם 200 עובדים ממוקם באזור הטבעת הפנימית, לא בטוח שהעובד ישא בהוצאת אגרת הגודש לצורך הגעה לעבודה. המשמעות – הוצאה כבדה נוספת לבעלי המשרדים ויתכן אף השפעה על מחירי הנדל"ן והשכירות.

אחד הדיונים הוותיקים בעולם ההשקעות הוא השאלה מה עדיף- השקעה במניות בבורסה או רכישת דירה להשקעה. אולם, ניתן למצוא גם פתרון ביניים עבור משקיעים שרוצים להרוויח מעליית מחירי הדיור אך לא מעוניינים לרכוש דירה לשם כך: השקעה במניות נדל"ן.

מניות נדל"ן יכולות להיות מניות בנקים שנהנות מהפריחה בתחום המשכנתאות וגם מניות חברות הנדל"ן שעולות בחדות עקב העלייה במחירי הדיור. חשוב לציין שנדל"ן בשוק ההון הוא לא מקשה אחת- יש נכסים מניבים, נדל"ן למגורים, נדל"ן בחו"ל, משרדים וכו'. כמו כן, ישנן חברות גדולות ויש מדדים- מי שבוחר להשקיע במניות נדל"ן צריך להיות מדויק במה הוא רוצה להשקיע. אך האם באמת מניות האלה מספקות השקעה כדאית יותר מרכישת נכס מוחשי? נבחן זאת באמצעות מספר פרמטרים:

1. תנודתיות- בעוד שהשקעה בדירה נחשבת השקעה סולידית שעולה באופן מתון גם בטווח בקצר וגם בטווח הארוך, מניות בשוק ההון מאופיינות בתנודתיות רבה שיש לקחת אותה בחשבון. אמנם השוק מציג עליות לאורך ההיסטוריה בבחינת טווחים ארוכים, חשוב לזכור שאי אפשר לתזמן את השוק באופן מושלם ולכן אם אנו מחפשים השקעה לטווח קצר, מניות הן לא בהכרח הכתובת עבורנו.

3. יתרון המינוף- חשוב לזכור שכאשר רוכשים דירה להשקעה, נהנים ממינוף גבוה ביותר של עד 75% בשוק החופשי ועד 90% בהגרלות המדינה. כך שמבחינת תשואה על ההון- לרכישת דירה יש יתרון מובהק, בייחוד כאשר הריבית נמוכה וניתן לקחת משכנתאות בעלויות נמוכות. אם נבחן זאת במספרים, בשנה האחרונה (2022) הדירות התייקרו ב15%, כך שאם רכשנו דירה ב1,000,000 ₪, היינו זקוקים להון עצמי של 250,000 ₪ בלבד בשוק החופשי, ואם היינו מוכרים את הדירה לאחר שנה בודדת במחיר 1,150,000 ₪, היינו נהנים מתשואה של 150,000 ₪ על הון עצמי של 250,000 ₪ בלבד שמהווים רווח של 60% בשנה בודדת. אם נשווה למחירי מניות הנדל"ן נראה שרוב המדדים בשנה האחרונה סיפקו תשואה פחותה מ60% אז כן ניתן למצוא את חברת דמרי שעלתה 74%, צמח המרמן שעלתה ב69% ואת מדד תל אביב בנייה שעלה 64%.

4. עליית הריבית- אנו נמצאים בתקופה של עליות ריבית אשר יש להן אפקט מצנן על שווקי המניות. מניות הנדל"ן, בייחוד הנדל"ן המניב, רגישות עוד יותר להעלאות הריבית ולכן יש לקחת זאת בחשבון. אולם, נתון זה רלוונטי גם לרכישת דירה שכן עליית הריבית מייקרת את המשכנתאות ומפחיתה את הביקוש לדירות (ואת מחירי הדיור בהתאם).

5. נוחות- השקעה בנדל"ן כוללת מסים והוצאות הכרוכות ברכישה ובתחזוקתה, ורוב המשקיעים לא לוקחים זאת בחשבון במסגרת השיקולים. כמו כן, מניות ממוסות בצורה פשוטה עם מס רווחי הון של 25% לעומת מיסוי נדל"ן שדורש התערבות של עורך דין וכולל מס רכישה, מס שב, היטל השבחה ומע"מ. בנוסף, הכסף בשוק המניות נזיל הרבה יותר משום שבמידת הצורך תמיד ניתן למכור את המניות בהפסד ואילו מכירת דירה דורשת פרוצדורה ממושכת ומורכבת יותר של מציאת קונה.

6. פיזור סיכונים- ברכישת דירה, יש צורך להשקיע מיליוני שקלים בדירה אחת בעוד השקעה במדדי הנדל"ן בבורסה מאפשרת למשקיע להיחשף לעשרות חברות תוך פיזור הסיכון בסכומים נמוכים בכל אחת.

לסיכום, נראה שההכרעה תלויה באופי המשקיע ואופי ההשקעה. השקעה בדירה מתאימה עבור משקיעים שהם בעלי הבנה עמוקה בנדל"ן אשר מעוניינים בהשקעה סולידית ויכולים להיות גמישים בעניין משך זמן ההשקעה שלהם ולא מעוניינים להתחייב אם ההשקעה היא לטווח קצר או ארוך לעומת השקעה במניות נדל"ן שמתאימות עבור מי שמעוניין בפחות התעסקות, "שגר ושכח" לטווח הארוך ופיזור סיכונים.

אין באמור לעיל כדי להוות ייעוץ ו/או המלצה שהיא.

נדל"ן – נכסי דלא ניידי, כלומר, נכסים לא ניידים. נדל"ן היא מילה נרדפת למקרקעין- נכסים המחוברים לקרקע: מבנים וצמחים נטועים.

רשות לרישום והסדר מקרקעין "טאבו" – טאבו הוא הכינוי המוכר בציבור ללשכת רישום המקרקעין, ורישום ב"טאבו" הוא אחד מהצעדים החשובים ביותר לביצוע בעת רכישת דירה. הטאבו מהווה למעשה תעודת זהות של הנכס – האם הוא רשום על שם המוכר, מה השטח הכולל שלו, מה היתר השימוש בשטח, האם ישנן חריגות בנייה, ועוד. הוצאת נסח טאבו ניתנת לביצוע בלשכת רישום המקרקעין, וגם נסח טאבו מקוון דרך האינטרנט, באמצעות מספר הגוש, חלקה ותת חלקה.  רק הרישום בטאבו יוצר את הזכות המשפטית בנכס.

נסח טאבו – קיימים שלושה סוגים של נסח טאבו:

נסח מרוכז – מפרט מידע רישומי של כל בעלי הדירות בבניין משותף.

נסח רגיל – מספק מידע רישומי של דירה ספציפית.

נסח היסטורי – מידע רישומי על שרשרת הבעלות המלאה שהדירה עברה מאז רישומה בטאבו ועד ליום הפקת הנסח.

בחלקו העליון של הנסח רשומים מספר גוש, חלקה ותת החלקה. בהמשך הנסח מופיע תיאור בנכס, כולל סוג הנכס: בית פרטי\דירה\נכס מסחרי\מחסן וכו', כמו גם קומה, שטח, שטחים משותפים ועוד. בשורה הבאה מופיע הבעלים, בשם ובתעודת זהות. חשוב לבדוק מה הסטטוס של המוכר בנכס- האם הוא מוגדר בתור בעלים או כחוכר. 

נסח הטאבו כולל גם הצמדות לדירה, כגון גינה, מחסן או חנייה, שהם חלק מהרכוש המשותף אך מוצמדים בטאבו לנכס ספציפי.

גוש חלקה – מספרים שמופיעים בנסח הטאבו, דרכם ניתן לזהות את מיקומו של הנכס. כל מבנה שיש בו לפחות 2 יח' נקרא תת חלקה.

זכות במקרקעין – זכות הנגזרת מכוח חוק המקרקעין אשר מגדיר חמש זכויות שיש לאדם או ישות בנכס הרשום על שמה בפנקס המקרקעין: בעלות, שכירות, זיקת הנאה, משכנתא, זכות קדימה.

בעלות – זכות משפטית בנכס הנותנת כוח משפטי לבעלים לעשות בנכס כרצונו.

חכירה – זכות קניינית. עפ"י החוק חכירה היא שכירות לטווח ארוך (מעל 5 שנים).  חכירה יכולה להיות לתקופה של 49 או 99 שנה, ולא מדובר בבעלות לכל דבר. במקרה של חכירה, יש לבדוק עם עורך הדין את נושא העברת הזכויות אל הקונה. כמו כן, מופיע בנסח טאבו רישום על שעבוד כלשהו, כגון משכנתא או עיקול, כמו גם היבטי ירושה, הפקעה, זיקות הנאה, ועוד.

חכירה לדורות – השכרת שטח השייך למדינה לתקופה שלמעלה מ-25 שנה. החוכר מקבל זכויות על הנכס אך הבעלות נשארת בידי מדינת ישראל.

הערת אזהרה – מדובר בפעולה משפטית המבוצעת בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), הנוגעת להתחייבות בכתב של בעל הזכויות במקרקעין לעשות במקרקעין עסקה מסוימת, או להימנע מביצוע עסקה. רישום הערת אזהרה מבטיח את זכויות רוכש הדירה לאחר הסכם המכירה מפני הוצאה לפועל של עסקאות סותרות כמו מכירה לשני קונים, הגנה מרישום עיקולים, עיגון זכויות קניין שעדיין לא נרשמו בלשכת רישום המקרקעין, מניעת עסקאות המצריכות הסכמה של צד ג'. הערת אזהרה היא הפעולה הכי חשובה שעל רוכש הדירה לבצע מיד לאחר חתימה על הסכם מכירה.

בנוסף להערת אזהרה בהסכם מכר, ניתן לרשום הערת אזהרה גם למניעת ביצוע עסקה עקב צוואה הדדית שנחתמה בין בני זוג, על רקע הסכם שיתוף, הסכם פירוק שיתוף, קבלת הסכמה לביצוע עסקה ועוד.

סוגי עסקות המקרקעין המצוינים בהערת אזהרה הם עסקת בעלות, שכירות, משכנתא, זיקת הנאה או זכות קדימה.

ההמלצה היא שעורך הדין מטעם הקונה יבטיח בחוזה רישום של הערת אזהרה, בתמורה להפקדת התשלום הראשון על-חשבון התמורה בידיו של עורך דין כנאמן מטעמם של שני הצדדים.

משכנתא – הלוואה למטרת רכישת מקרקעין/ נדל"ן. מי שלוקח משכנתא מהבנק, מחזיר אותה במשך שנים רבות, פעם בחודש (כמו שכירות).

שימו לב כי יש מספר תנאים לקבלת משכנתא, אחד מהם הינו תשלום הון עצמי על חשבון הנכס המהווה לפחות 25% ממחיר הרכישה. כל עוד המשכנתא וההחזרים בתוקף, הבית משועבד לבנק. 

זיקת הנאה – זכות לאדם או לישות לעשות שימוש במקרקעין השייך לאדם אחר בלי להקנות למשתמש חזקה על המקרקעין.

הצמדה – לנכס יכולים להצמיד שטחים נוספים מתוך שטח הבניין כולו, לדוגמא – גג צמוד, מחסן צמוד, חצר צמודה, חניה צמודה. שטח צמוד הוא בבעלות בעלי הדירה אליה מוצמד השטח הנוסף.

בית משותף – בית שיש בו שתי דירות ונרשם בפנקס הבתים המשותפים. בבית משותף ישנו רכוש או שטח משותף לבעלי הדירות המכונה אזור משותף.

העברת זכויות – העברה של הזכויות בנכס מקרקעין באופן מלא או חלקי לגורם אחר. 

ייעוד קרקע – השימושים עבורם הקרקע מיועדת כגון מגורים, תעשייה, מסחר, שטחים פתוחים.

זכות ראשונים – מכונה גם זכות קדימה במקרקעין, היא זכות לפיה בעת מכירת נכס מקרקעין, אדם שהוגדר כבעל זכות זו יקבל קדימות על פני אחרים. זכות זו נרשמת בלשכת רישום המקרקעין.

שטר מכר – תעודה הניתנת על ידי רשם המקרקעין המציינת על העברת זכויות במקרקעין מאדם לאדם. בשטר עצמו מצוינים פרטי שני הצדדים של העסקה ופרטי הנכס.

פרצלציה– מונח נדל"ני שבמסגרתו נעשה סדר בשטח, קרקע או מגרש. מטרת ההליך היא לאחד ואז לחלק את הקרקע באופן מחודש בין בעליה, כך שניתן יהיה לרשום אותה בטאבו. התהליך נדרש כאשר נדרשת התאמה בקרקע שאינה מוסדרת כראוי. את התהליך ניתן לחלק לשלושה צעדים עיקריים: 1. איחוד הקרקעות לקרקע אחת. 2. תכנון הקרקע מחדש על מנת שניתן יהיה לחלקה כראוי. 3. חלוקת הקרקע לתתי חלקות שיקבל כל בעל קרקע.

מושע- מושג מקובל לתיאור בעלות משותפת על נכס מקרקעין כאשר אין הגדרה לחלקי השותפות בין השותפים. מצב זה לרוב נפוץ בבניינים ישנים. לדוגמה, מושע הנו מצב בו בניין מגורים בו מתגוררים אף עשרות דיירים רשום בטאבו כגוש וחלקה אך אין רישום של תתי חלקות. כלומר, לא ניתן לומר שיש לאדם כלשהי בעלות על דירה מסוימת.

הקדש – נכס בבעלות ארגון או מוסד דתי, המשמש לרוב למטרות דת או צדקה.

רמ"י- רשות מקרקעי ישראל מנהלת את המקרקעין בישראל של המדינה, של רשות הפיתוח ושל הקרן הקיימת לישראל. מטרות הרשות ותפקידיה הוגדרו בחוק רשות מקרקעי ישראל, התש"ך-1960 מטרות: ניהול מקרקעי ישראל כמשאב לשם פיתוחה של המדינה, וקידום התחרות בשוק המקרקעין ומניעת ריכוזיות בהחזקתו. תפקידי רמ"י- הקצאת קרקעות למגוון מטרות, רכישת קרקעות וסיוע למדינה בהפקעת קרקעות, שמירת זכויותיהם של הבעלים במקרקעין, קידום הרישום של הזכויות בפנקסי המקרקעין, מתן שירותים לבעלי זכויות לצורך ניהול זכויותיהם במקרקעין, פרסום מידע בקשר למקרקעי ישראל וכל תפקיד אחר הנוגע לניהול מקרקעי ישראל המוטל עליה לפי כל דין או החלטת ממשלה.

ממשלת ישראל ממנה את מועצת מקרקעי ישראל, אשר קובעת את המדיניות הקרקעית שלפיה פועלת הרשות. במועצה מכהנים שר הבינוי והשיכון, המכהן כיו"ר המועצה, שבעה נציגי ממשלה ושישה נציגי קרן קימת לישראל.

חוזה פיתוח – חוזה שרשות מקרקעי ישראל חותמת מול יזם שזכה בקרקע מהמנהל, בדרך של מכרז, חוזה הפיתוח מחייב את היזם לפתח את הקרקע תוך פרק זמן מוגדר, ומהווה תנאי לחתימה על חוזה חכירה.

חברה משכנת – חברת בנייה, קבלן רשום בעל ותק והיקף פעילות מינימלי  כפי שמוגדרים על ידי משרד הבינוי והשיכון, הזכאי להשתתף בתוכנית  "פרוגרמה" של המשרד.

כונס הנכסים – כונס הנכסים הינו גוף הממונה ע"י ראש ההוצאה לפועל .מתפקידו לנהל את מכירת הנכס של החייב עד למימוש המכירה ובכפוף לראש ההוצאה לפועל או מטעמו.

מס רכישה – מס אשר מוטל על רוכש המקרקעין בגין ביצוע העסקה בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין.

מס שבח – מס המוטל מוכר מקרקעין, על רווח ההון ממכירת מקרקעין. מס שבח חל מוכר דירת מגורים והוא מחושב בעת מכירת הדירה על ידו ונובע מההפרש בין מחיר הרכישה של דירת המגורים למחיר המכירה שלה. מהרווח כאמור שנוצר למוכר במכירת דירת המגורים על ידו ניתן לקזז הוצאות רכישה והוצאות השבחה של הדירה ובכך להפחית את שיעור מס השבח שיחול על המוכר. 

היטל השבחה – תשלום חובה הנדרש מבעל הנכס לשלם לרשות המקומית בשל עליית ערך הנכס הנובעת מתוספת זכות בנייה, שינוי ייעוד וכו'.

ועדה מחוזית לתכנון ובנייה– גוף ממשלתי ציבורי האחראי על תחום התכנון, סמכות משפטית, ביקורתית בתחום הבנייה. וועדה זו מפקחת על עבודת הוועדה המקומית והיא הגורם המוסמך לאשר את רוב תוכניות המחוז ולהתחדשות עירונית.

זכויות בנייה – שטח שמאושר לבנות בו בכל מגרש בהתאם לתוכנית הבנייה.

ועדה מקומית לתכנון ובנייה – גוף משפטי האחראי על תחום הבנייה המקומית. בתחומה, רשאית הועדה לאשר היתרי בנייה ותוכניות.

תב"ע – תכנית, בניין עיר- מסמך המסדיר את השימוש בקרקע בשטח מסוים. התוכנית מפרטת את ייעוד הקרקע, זכויות הבנייה, הוראות הבנייה וכו'.

תמ"א – תכנית מתאר ארצית. התכנית חלה על כל שטח מדינת ישראל וקובעת מדיניות ועקרונות בנושא התכנון במספר נושאים לרבות תשתיות, חופים, דרכים ועוד.

היתר בנייה – מסמך המהווה אישור או מתן תנאים מהרשות המקומית לביצוע הליכי בנייה. 

ארנונה – מס לרשות המקומית המיועד למימון פעילות הרשות. גובה הארנונה נקבע לפי שטח, מיקום וייעוד הנכס.

טופס 4 – טופס לסיום של הבנייה. ניתן כאשר מסתיימת הבנייה של הבניין וניתן לאכלס אותו.

התחדשות עירונית – תוספת בניה או חידוש מבנים באזורים עירוניים באמצעות פינוי בינוי או עיבורי. המטרה העיקרית היא ניצול יעיל יותר של הקרקע.

פינוי בינוי – תיאור לפעולה של הריסת מבנה קיים ובנייה במקומו של בניין חדש כאשר בעלי הנכסים במקום מפוצים בנכסים בעלי ערך גדול יותר כגון דירה בעלת חדר נוסף, קומה גבוהה יותר וכו'. פינוי בינוי הוא סטטוס משפטי שבסמכות הממשלה להכריז ומשמש להתחדשות עירונית.

תמ"א 38 – תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים בפני רעידת אדמה. התחדשות עירונית מסוג תמ"א 38 נחלקת לשני סוגים: חיזוק ועיבוי נגד רעידות אדמה (38/1) והריסה ובנייה מחדש (38/2).

תמ"א 38/1 – במסגרת תמ"א 38/1 (חיזוק ועיבוי) מתבצעות עבודות חיזוק במבנה הקיים. הדיירים בבניין מקבלים בתמורה להסכמתם, שיפוץ וחיזוק של הבניין, והרחבת הדירות הקיימות בהתאם לתנאים שסוכמו עם היזם. ההרחבה מתבטאת לעיתים בשטח גדול יותר לכל דירה, חידוש הבניין, הוספת מרפסות לדירות והגברת הבטיחות מול רעידות אדמה וטילים. היזם מקבל בתמורה את הזכות לבנות קומות חדשות בבניין הקיים. לצורך מימוש התוכנית נדרשת הסכמה מרוב של 66% מבעלי הדירות. אם קיימים מתנגדים לתוכנית לאחר שהתקבל הרוב הדרוש, המפקח על המקרקעין או בית המשפט יכולים לחייב אותם להסכים או להסמיך אדם אחר לחתום במקומם על התוכנית.

תמ"א 38/2 – תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה מחדש. בתוכנית זו, נחתמת עסקה בין היזם לבעלי דירות בבניין ישן. במסגרת העסקה מעבירים בעלי הדירות ליזם את זכויות הבנייה במגרש ובבניין לשם הריסתו ובניית בניין חדש, שבו יהיו זכאים לדירה חדשה ומשופרת בתנאים שהוסכמו. בניגוד לתוכניות פינוי-בינוי של מתחמי בניינים, אין צורך בשינוי תב"ע והוועדה המקומית מוסמכת לאשר את התוכנית. עוד בניגוד לפינוי-בינוי, בית המשפט או המפקח על המקרקעין יכול להורות על קיום הפרויקט, גם אם יש התנגדות, כל עוד יש הסכמה של 66% מבעלי הדירות.

דו"ח אפס – דו"ח כלכלי אשר מטרתו להביא לידי ביטוי את רמת הרווח הרווח היזמי בעסקאות יזמות בנדל"ן. הדו"ח נערך ע"י שמאי מקרקעין מוסמך, הדו"ח מוגש לבנקים ומהווה בטחון למתן אשראי על בסיס הרווח היזמי הצפוי בפרויקט. הדו"ח כולל בין היתר את תיאור הנכס והסביבה, זכויות בנייה, עלויות עתידיות צפויות, מצב משפטי ועוד.

הון עצמי –  סכום הכסף העומד לרשות הרוכש ממקורות אישיים. בנוסף להון העצמי ניתן לממן את רכישת הדירה בהלוואת משכנתא, כאמור. אם המשכנתא מכסה 75% מעלות הדירה, הרוכש צריך להביא 25% מהעלות כהון עצמי וכן הלאה, בהתאם לשיעור ההלוואה מגובה מחיר הנכס. בקצרה, הון עצמי הוא ההפרש בין שווי הנכס לבין יתרת המשכנתא.

מינוף פיננסי – מינוף פיננסי הוא הלוואה לצורך מימון רכישת נכס מניב, ומה שמאפשר לאנשים להניע את פרויקט הנדל"ן המניב שלהם. כדי לשפץ ולשפר את הנכס וכדי למצוא לו שוכרים איכותיים שיחזירו בחזרה את ההשקעה מומלץ לבקש הון התחלתי גבוה ממה שצריך בפועל כדי למנף את ההשקעה.

קבוצת רכישה – קבוצת אנשים המתאגדת לבנייה משותפת של בניין מגורים.

קבוצת רוכשים – התאגדות של מספר אנשים לרכישה משותפת של יחידות דיור בפרויקט בניה. מטרת ההתאגדות היא להשתמש בכוח הקניה להוזלת עלויות.

נכס מניב – נכס אשר מפיק הכנסה קבועה כגון דמי שכירות.

בית פרטי – סוג נכס הכולל בית, שטח או רכוש בבעלות אחת.

דירה יד 2 – דירה בבעלות או בשימוש בעבר, הנמכרת או מושכרת על ידי הדייר או הבעלים הנוכחיים. דירה יד 2 הינה דירה שבנייתה נסתיימה, מאוכלסת, לרוב אנשים גרים בה ומאכלסים אותה, מדובר בדירה בבניין או בבית פרטי.

דירה מקבלן – מצב שבו קבלן בונה מתחם דירות ולאחר מכן מוכר דירות בודדות לרוכשים. הקבלן אחראי על בניית המתחם כולו והיחידות הבודדות, והרוכשים רוכשים מהקבלן את הדירות בין בתהליך הבנייה ובין לאחר סיום המתחם. דירה חדשה מקבלן טרם נבנתה, ולכן ניתן לערוך שינויים והתאמות בתוכניות לצורכיהם האישיים של הרוכשים ולטעמם.

נכס מסחרי– נכס מסחרי בהגדרתו מהווה למעשה כל נכס שאינו דירת מגורים, לרבות משרדים, מרפאות, חנויות, מחסנים, בתי מלון, בתי חולים, מפעלים, קניונים.

דירה בהנחה – היא תוכנית הדגל אשר יזמה מדינת ישראל במטרה להקל על חסרי דירה לקנות דירה ראשונה בתנאים מועדפים. "דירה בהנחה" היא שם כולל למגוון תוכניות הדיור של משרד הבינוי והשיכון ורשות מקרקעי ישראל: מחיר מטרה, מחיר מופחת, מחיר למשתכן ודירה להשכיר.

מחיר למשתכן –  תוכנית ממשלתית בשוק הדיור. המטרה של התוכנית היא לדאוג לדירה למחוסרי הדיור בישראל, ובפרט לזוגות הצעירים ולמשפחות צעירות שלא הצליחו להגיע לדירה עד כה. ההנחה הסופית לרוכשי הדירות יכולה להגיע למאות אלפי שקלים מתחת למחיר השוק, בהתאם למיקום ולביקושים באזור, כולל מענקים מיוחדים נוספים עבור דיור למשתכן. המדינה משווקת קרקעות במחיר מסובסד ליזמי הנדל"ן. לאחר שיווק הקרקע ליזם, המדינה מכריזה על הגרלה בקרב הזכאים ואחרי שהיא מתקיימת הם אמורים לקבל זימון מהיזם לבחור את הדירה בהתאם לסדר הזכייה. יצוין כי בפועל משך הזמן בין השיווק של הקרקע ליזם ועד שהרוכש מקבל לבסוף את הדירה בפועל עלול לקחת מספר שנים לא מבוטל.

חזקה –  מושג משפטי המתאר שליטה אפקטיבית בנכס, יהא זה נכס מקרקעין או נכס מיטלטלין.

שמאות –  הערכת שווי נכס על ידי שמאי מורשה.

שמאי מקרקעין – בעל מקצוע העוסק בהערכת שווי מקרקעין. שמאי מקרקעין חייב להיות בעל רישיון לעסוק במקצוע. 

הפשרת קרקע – שינוי תפקידה של הקרקע, ומתן אפשרות לבנייה. לרוב מתייחס לקרקע חקלאית או קרקע שנועדה לצורכי הציבור, על מנת להגדיל את הקרקע לבנייה.

תיווך נדל"ן –  תחום העוסק בהפגשת מוכרים וקונים בעסקאות נדל"ן, לרוב תוך גביית עמלה. מתווך הוא אדם בעל רישיון תיווך הרשום בפנקס המתווכים במשרד המשפטים.

דמי תיווך – עמלה שמשלמים למתווך שתיווך בין שני הצדדים. גובה העמלה משתנה בהתאם למתווך אך לרוב מקובל עד לגובה מקסימלי של 2% מסכום העסקה הכוללת של הנכס.

דוח אפס – דיווח המוגש לרוב לבנקים לצורך בקשת ליווי פיננסי לבנייה. הדיווח מבוצע בידי שמאי מקרקעים וכולל פירוט רחב על מצב הנכס לרבות תיאור, סביבה, זכויות ועלויות.

הלוואת בלון  – הלוואה אותה מחזירים בסוף התקופה שהוגדרה מראש. קיימים שני סוגים מרכזיים של הלוואות בלון: הלוואת בלון חלקית, בה משלמים את הריבית באופן שוטף ואת הקרן בסוף התקופה, והלוואת בלון מלאה, בה ריבית הלוואת בלון והקרן מוחזרים יחד בסוף התקופה.

הסכם מכר – הסכם במסגרתו חותמים רוכשים וקונים של נכס נדל"ן והכולל את מלוא ההסכמות בין הצדדים, לרבות מחיר הנכס, מועד מסירת הנכס וכו'.

זיכרון דברים – מהווה מסמך מקדים לחוזה מכר המצהיר על כוונות הרוכש והמוכר, בזיכרון דברים יתואר הנכס, גודלו, זהות הצדדים לעסקה, התמורה, מועד התשלומים ומסירת החזקה. חשוב לציין כי זיכרון דברים הנו מסמך מחייב מבחינה חוזית.טיוטות – מסמך ראשוני המקדים שמנסחים הצדדים בטרם חותמים על חוזה מחייב. נהוג כי צדדים לעסקה מחליפים ביניהם טיוטות לפני חתימה על ההסכם הסופי כחלק מהליך גיבוש ההסכמות. לרוב המסמך אינו מחייב משפטית.

מה זה "יפוי כח מתמשך" 

"ייפוי כח מתמשך" מאפשר לכל אדם מעל גיל 18, שהוא צלול וכשיר, למנות לעצמו מיופה כוח ולקבוע מי יטפל בעניינים האישיים/ הרכושיים ו/או הרפואיים שלו, במקרה שאותו אדם לא יוכל לעשות זאת בעצמו (לדוגמא: במקרה של מחלה/ תאונה/ גיל מבוגר וכו).

במסגרת ייפוי הכוח המתמשך  ניתן לקבוע מראש הנחיות למיופה הכוח כיצד לנהוג וכיצד לקבל החלטות.

למעשה, יפוי כח מתמשך הוא מנגנון חלופי להליך של מינוי אפוטרופוס (רכוש ו/או גוף) על ידי בית המשפט. 

מי צריך "יפוי כח מתמשך"

כל אדם מעל גיל 18 שמעוניין לקבוע בעצמו מי יהיו האנשים שיטפלו בענייניו האישיים/ הרכושיים ו/או הרפואיים כשהוא חו"ח לא יוכל לעשותם, צריך לדאוג בעוד מועד ל- "יפוי כח מתמשך". 

ייפוי כוח מתמשך הוא מסמך משפטי המאפשר לתכנן את העתיד בשלב בו האדם הינו בעל יכולת ומסוגלות לקבל החלטות ולבצע פעולות.

המנגנון של "יפוי כח מתמשך" מתאים אך ורק במקרים בהם ישנם יחסי אמון מלאים בין הממנה והממונה ואין צורך בפיקוח של בית המשפט והאפוטרופוס הכללי. 

אז איך עורכים "יפוי כח מתמשך"

 יפוי כח מתמשך עושים רק אצל מי שהוסמך לכך במיוחד. למעשה, ניתן לעשות "יפוי כח מתמשך" רק אצל עו"ד שעבר הכשרה ספציפית לענין זה ע"י האפוטרופוס הכללי. 

חל איסור מוחלט שלעו"ד שעורך את "יפוי הכח המיוחד" יהא ענין אישי ביפוי הכח. 

משרדנו מתמחה בעריכת "יפוי כח מתמשך" פשוט או מורכב, תוך שמירה על זכויות הממנה.

נשמח לייעץ ולערוך עבורכם "יפוי כח מתמשך"

תחילה, חשוב להבהיר שלא כל עורך דין הוא נוטריון. על מנת שעורך דין יהיה נוטריון עליו לעמוד בקריטריונים בחוק הכוללים בין היתר עיסוק בעריכת דין 10 שנים לפחות ושלא הורשע בעבירה שיש עמה קלון. רק נוטריון רשאי לאשר ולערוך מסמכים משפטיים הדורשים אישור נוטריוני. בסעיף 7 לחוק הנוטריונים מפורטות סמכויות הנוטריון: 

1. לאמת חתימה על מסמך;
2. לאשר שהחתום על מסמך, בשם זולתו, היה מוסמך לכך;
3. לאשר נכונותו של העתק מסמך;
4. לאשר נכונותו של תרגום מסמך;
5. לקבל ולאשר תצהיר והצהרה אחרת;
6. לאשר שאדם פלוני חי;
7. לאשר נכונותה של רשימת מצאי;
8. לערוך העדה של מסמך סחיר;
9. לערוך מסמך או לעשות בו פעולה אחרת כשהעריכה או עשיית הפעולה בידי נוטריון דרושה או מותרת על פי דין, לרבות דין של מדינת חוץ, או על פי מסמך אחר;
10. להשתמש בסמכות של נוטריון ציבורי על פי דין אחר.
11. לאמת הסכם ממון בין בני זוג, שנכרת לפני הנישואין.
12. אישור צוואה – בנוסף לסמכויות המפורטות בחוק זה, קובע חוק הירושה (תשכ"ה-1965) כי נוטריון מוסמך לאשר עשיית צוואה (צוואה נוטריונית). צוואה זו נחשבת כצוואה שנחתמה בפני רשות, כשם שמוסמך לכך שופט.

אישור הנוטריון לצוואה הוא בעל חשיבות עליונה, שכן הוא מבסס את החוקיות, האותנטיות והלגיטימיות של המסמך. אישור זה על ידי נוטריון טומן בחובו מספר יתרונות מרכזיים עבור יחידים ומשפחות העוסקים בתכנון עיזבון:

1. הבטחת תוקף משפטי: נוטריונים מוסמכים על פי חוק לאמת את זהות המוריש ולחזות בחתימה על הצוואה. אימות זה מסייע לבסס את עמידתה של הצוואה בדרישות החוק, ומחזק את תקפותה בהליכים משפטיים אפשריים. ע"פ החוק: "אישורו של נוטריון יהיה ראיה מספקת בהליך משפטי, ללא צורך בראיה נוספת, לדברי הנוטריון ולמעשיו ולדברי אחרים ולמעשיהם שאמרו או עשו בפניו, הכל כאמור באישור". בנוסף,  בהתאם לחוק,  חתימות על ייפוי כוח כללי וייפוי כוח לביצוע עסקאות במקרקעין מחייבות אישור נוטריוני. 
2. שמירה מפני הונאה וכפייה: הנוטריון צריך לוודא שהחותם על הצוואה מבין מה הוא כותב ושהוא צלול בדעתו. נוטריונים מאומנים לזהות כל סימן של מניפולציה, כפייה או הונאה במהלך תהליך החתימה על הצוואה. נוכחותם פועלת כהרתעה מפני כל משחק פסול פוטנציאלי, ושומרת על כוונותיו האמיתיות של המוריש.
3. מהימנות העדים: נוטריונים משמשים כעדים חסרי משוא פנים ומקצועיים לקיום הצוואה. יכולתם הרשמית משפרת את אמינות המסמך, ומספקת הגנה חזקה מפני ניסיונות עתידיים לתקוף את הצוואה בטענות לאי-אותנטיות או טענות הקשורות למצבו הנפשי של המוריש.
4. פיקוח מקצועי: נוטריונים מיומנים בהליכים משפטיים, המבטיחים את דיוק הצוואה ועמידה בסטנדרטים המשפטיים. כמו כן, צוואות חייבות לעמוד בפורמליות משפטיות ספציפיות כדי להיחשב תקפות. פיקוח מקצועי זה מפחית את הסיכון לטעויות שעלולות להוביל לסיבוכים משפטיים.
5. שקיפות באמצעות רישום ציבורי: צוואות נוטריוניות הופכות לחלק מהרשומה הציבורית, ומקדמות שקיפות ואחריות. זה מונע כל פגיעה אפשרית ויוצר תיעוד ברור של כוונות המוריש.
6. פישוט צוואה: במקרה של פטירתו של המוריש, תהליך הצוואה כרוך בקבלת צו קיום צוואה. אישור נוטריוני יזרז את התהליך הזה על ידי ביסוס הלגיטימיות שלו, מה שכמובן יקדם במהירות את חלוקת הנכסים.
7. הכרה גלובלית: אישור נוטריוני מעניק הכרה בינלאומית לצוואה, שהיא חיונית במקרים של נכסים או מוטבים במספר תחומי שיפוט. יובהר שלעיתים יש לאשר את המסמך הנוטריוני באפוסטיל (הצהרה של פקיד ביהמ"ש או עובד משרד החוץ שמאשר שהמסמך הנוטריוני אכן נחתם ע"י נוטריון ישראלי מוסמך). למסמכים נוטריוניים יש משקל בינלאומי, המסייעים בעניינים משפטיים חוצי גבולות.

איך מבטלים צוואה נוטריונית?

לפי חוק הירושה, ביטול של צוואה יכול להתבצע באחת מבין 3 הדרכים הבאות: 1. ביטול הצוואה באופן מפורש על ידי המצווה, בהתאם לצורה שבה נעשתה הצוואה. 2. ביטול של הצוואה באמצעות השמדתה (המצווה יכול לקרוע את כל עותקי הצוואה, או לרשום עליהם “מבוטלת”). 3. עריכת צוואה חדשה (לאחר מועד הצוואה הקודמת).

לסיכום, אישור הנוטריון לצוואה מהווה נדבך מהותי וחשוב כל כך בהבטחת רצונו של המוריש, תוקף חוקיות המסמך וצמצום פוטנציאל המחלוקות. תהליך זה הינו חלק בלתי נפרד מתכנון עיזבון אפקטיבי ומבטיח העברה חלקה של נכסים על פי רצונות המוריש. צוואה בפני נוטריון מצמצמת מאוד את הסיכוי שהמתנגדים הפוטנציאליים למימושה יצליחו בעתיד להביא לפסילתה ולביטולה של הצוואה במסגרת הליך משפטי של הגשת התנגדות לקיום הצוואה. חשוב מאוד לבחור משרד עורכי דין שמכיר בתפקיד הקריטי של אישור נוטריון בשמירה על האינטרסים של הלקוחות ושם דגש על הנגשת ההליך המשפטי עבור המוריש.

העברת דירה ללא תמורה או העברת דירה במתנה היא עסקה משפטית שכרוכה בהעברת זכויות של נכס מקרקעין. מדובר בעסקת מקרקעין לכל דבר, אך עם תנאים ייחודיים (אותם נפרט בהמשך). העברה ללא תמורה נפוצה בעיקר בין קרובי משפחה מדרגה ראשונה בשל הטבות המס שנגזרות מכך.

החוק בישראל מגדיר 'קרוב משפחה מדרגה ראשונה'. הגדרה זו רלוונטית לעניין מס הרכישה שישולם במסגרת ההעברה ללא תמורה והיא כוללת את בני הזוג, הורים, צאצאים, בני זוג של הצאצאים ואחים ואחיות.

לעניין מס שבח לעומת זאת, קרוב משפחה הוא: בן זוג, הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן-זוג ובני זוגם של כל אחד מאלו, אח או אחות ובני זוגם. בכל הנוגע למס שבח, בן הזוג של האח (הנחשב גיס) הוא קרוב משפחה.

יודגש כי הזכות במקרקעין לא חייבת להיות בהכרח דירת מגורים. ניתן להעביר במתנה כל סוג מקרקעין לרבות: קרקע חקלאית, נכס מסחרי ועוד.

מה היתרונות בהעברת דירה ללא תמורה?

בהעברה מסוג זה יש חיסכון משמעותי במיסים: פטור ממס שבח (החל על מעביר הנכס) והן לגבי פטור חלקי ממס הרכישה (החל על מקבל הנכס).

בהתאם לתקנה 20 לתקנות מיסוי מקרקעין, מס הרכישה שישולם על ידי מקבל המתנה יהיה לפי שווי של שליש (1/3) ממס הרכישה שהיה משולם בעסקה רגילה עם תמורה.

העברת דירה ללא תמורה לרוב תתבצע עבור קרוב משפחה שאין ברשותו דירה, והוא לא מתכוון לרכוש דירה בזמן הקרוב. חשוב להדגיש כי העברת דירה לקרוב משפחה שיש דירה בבעלותו, תחייב אותו לשאת במלוא המס על הדירה הראשונה בעת המכירה.

מה צריך לקחת בחשבון לפני העברה ללא תמורה?

1. אובדן זכאות להטבות לנטולי דירה- מקבל המתנה לא יהיה זכאי הטבות ייעודיות כמו מחיר למשתכן או הטבה במשכנתא.
2. אובדן זכויות משפטיות- לאחר מתן המתנה, הדירה כבר לא שייכת לנותן המתנה על כל המשתמע מכך. הוא לא יוכל להוריש אותה או להחליט מה יעלה בגורלה. במידה ומקבל המתנה יהיה בחובות, ייתכן אף שהנכס יעוקל.
3. מתחים במשפחה- ייתכן שיתעוררו מתחים כאשר קרוב משפחה אחד מקבל נכס במתנה והשאר לא.
4. נטל- במידה ומקבל המתנה הוא לא נשוי, סיכוי סביר שהוא יצטרך להתמודד עם הצורך בהסכם ממון כאשר הוא ירצה להינשא. בנוסף, אם ירצה לרכוש דירה אחרת שעשויה להתאים יותר לצרכיו, הוא יצטרך לשלם מס רכישה גבוה בהרבה על דירה שניה.
5. תקופת צינון- סעיף 49ו (א) לחוק מיסוי מקרקעין מגדיר תקופת צינון לפני שניתן למכור דירה שהתקבלה במתנה בזכאות לפטור ממס שבח: 

• אם מקבל המתנה מתגורר בדירה באופן קבוע- תקופת הצינון תהיה 3 שנים.
• אם מקבל המתנה אינו מתגורר בדירה- תקופת הצינון תהיה 4 שנים.
• בעסקאות שנרשמו לפני 31.12.2013 – תקופת הצינון תהיה 4 שנים
• קטין שקיבל נכס במתנה מקרוב אחר ולא מהוריו – תקופת הצינון תיכנס לתוקפה בהגיעו לגיל 18.
• קטין שקיבל או העביר נכס ללא תמורה להוריו – אין תקופת צינון. 

יובהר כי לא יינתן פטור ממס שבח אם לא עברה תקופת הצינון.

לסיכום:

העברה ללא תמורה היא פעולה משפטית שכיחה מאוד, אך חשוב לדעת כיצד לבצע אותה נכון והיא כוללת משתנים רבים. מסיבה זו, מומלץ מאוד להיעזר בעורך דין המתמחה במקרקעין.

בהתאם לסעיף 6 בחוק הירושה, תשכ"ה-1965, יורש שאינו מעוניין בחלקו בעיזבון רשאי לוותר עליו. קיימים מקרים בהם אנשים מעדיפים להימנע מלרשת את חלקם מסיבות שונות כגון: מניעים רגשיים, הביטי מס או תנאים שהם מעדיפים לא לקיים. הליך של הסתלקות מירושה הוא מעין כתב ויתור על הירושה וניתן להצהיר עליו אך ורק בפרק הזמן שבין מות המוריש למועד חלוקת העיזבון. כלומר, ניתן להסתלק לאחר שניתן צו קיום צוואה או צו ירושה, אך לא ניתן להסתלק אחרי שחולק העיזבון (הירושה). ניתן לבצע את ההצהרה לרשם לענייני ירושה או לבית משפט לענייני משפחה אם העניין הועבר לטיפולו. עם קבלת תצהיר ההסתלקות מעיזבון יאשר רשם הירושות את קבלת ההודעה, ויתקן את צו הירושה או צו קיום הצוואה ככל שניתן, באופן שזכויותיו של היורש המסתלק ימחקו מהצו. חשוב להדגיש: יורש שהסתלק אינו יכול לחזור בו מההסתלקות! מי שהסתלק רואים אותו כאילו מעולם לא היה יורש, ולא חלות עליו חובות של יורש (או זכויות כמו הזכות להתנגד לצוואה).

נקודות חשובות:

• יורש יוכל לוותר על נכס ספציפי רק כאשר הנכס אובחן מאחרים בצוואה או כאשר הוסכם על כך בין היורשים בהסכם. לדוגמה: אב מוריש בצוואה דירה לבנו ואת כל שאר החלקים בעיזבון הוא מבקש לחלק שווה בשווה בין ילדיו. הבן יוכל לוותר על הדירה, מכיוון שבמסגרת הצוואה הדירה אובחנה משאר חלקי העיזבון. יורש לא יוכל לוותר על נכס ספציפי במידה והנכס לא אובחן בצוואה מחלקים אחרים או במידה והמוריש לא הותיר אחריו כלל צוואה.
• הסתלקות יכולה להיות כללית או ספציפית (במובן של לטובת מי ההסתלקות): הסתלקות כללית – החלק בעיזבון שממנו הסתלק היורש מתווסף לחלקם של שאר היורשים. הסתלקות ספציפית – היורש רשאי לוותר על חלקו בירושה לטובת: בן זוגו, ילדו או אחיו של המוריש.
• צוואה אינה יכולה להגביל את זכותו של כל אחד מהיורשים להסתלק מחלקו בירושה.
• בית המשפט עשוי לבטל את ההסתלקות אם נקבע שנעשתה בחוסר תום לב (למשל, במטרה להתחמק מחובות).
• במקרה שהיורש המבקש להסתלק הוא קטין (מי שטרם מלאו לו 18) או פסול דין, יש לקבל אישור להסתלקות מבית המשפט.
• התצהיר יכלול: את פרטי זהותו של המסתלק מהירושה, פרטי זהותו של המנוח, שיעור החלק שממנו מסתלק היורש, חלקו או כולו, ולטובת מי הוא מסתלק. התצהיר יאומת על ידי עורך דין. יובהר כי פגם בתצהיר הסתלקות מעיזבון יכול להקים עילה לביטול ההסתלקות מהירושה.